Immobilien­wirtschaft von A-Z

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A

Abgeschlossenheits­bescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird im Rahmen der Aufteilung eines Wohnhauses (oder Wohn-/Geschäftshauses) in Eigentumswohnungen benötigt. Sie bescheinigt die klare Trennung der Wohnungen voneinander - die sog. Abgeschlossenheit. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist  eine Grundlage der Teilungserklärung und wird in der Regel von einem Architekten angefertigt.

Abrechnungssaldo

Verrechnung / Saldierung der Abrechnungsspitze mit der Differenz aus dem geforderten Hausgeld-SOLL und den tatsächlich gezahlten Hausgeldern

Abrechnungsspitze

Unterschiedsbetrag  zwischen der Beitragsverpflichtung (Hausgeld) gem. Einzelwirtschaftsplan und der Summe der Abrechnungssumme der Einzelabrechnung

Abrechnungssumme

Summe der Bewirtschaftungskosten gem. Einzelabrechnung und Beitragsverpflichtung zur Instandhaltungsrückstellung

Aktivlegitimation

Seit Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft kann  diese nunmehr klagen/verklagt werden, soweit der Gegenstand Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüche, Zahlungsansprüche gegen Wohnungseigentümer, Schadenersatzansprüche wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht, Herausgabe von Verwaltungsunterlagen, Entziehung des Wohnungseigentums, Ansprüche gegen/von Dritte(n) und generell alle Angelegenheiten betrifft, die die Gemeinschaft durch Beschluss an sich zieht. Die einzelnen Eigentümer sind daher zukünftig ausschließlich in Beschlussanfechtungsverfahren noch aktivlegitimiert! Diese Neuerung schafft nach der grundlegenden Entscheidung des BGH vom 2. Juni 2005 zur Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft insofern weitgehend Klarheit.

Allstimmigkeit

Die Allstimmigkeit beschreibt eine Mehrheit z.B. bei der Abstimmung über einen Beschluss. Danach bedeutet Allstimmigkeit, dass alle Eigentümer einheitlich abstimmen, wobei alle Eigentümer anwesend sind. Es reicht demnach nicht, dass einstimmig (s. Einstimmigkeit) beschlossen wird, jedoch ein oder mehrere Eigentümer bei der Eigentümerversammlung nicht zugegen sind.

Anfechtung

§ 46 WEG: Die Klage eines oder mehrerer Wohnungseigentümer auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer und die Klage des Verwalters ist gegen die Wohnungseigentümer zu richten. Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.

Antrag zur Tagesordnung

Jeder Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft hat das Recht einen Antrag zur Tagesordnung zu stellen. Dieser muss dem Verwalter schriftlich so vorliegen, dass dieser die Möglichkeit hat, die Eigentümergemeinschaft von dem Antrag unter Einhaltung der Ladungsfrist  in Kenntnis zu setzen. Ferner entscheidet der Verwalter als Versammlungsleiter über die Aufnahme des Antrags in die Tagesordnung. Über den Antrag wird sodann im Rahmen einer Eigentümerversammlung (auch im Umlaufbeschlussverfahren möglich) beschlossen.

Auflassungsvormerkung

Grundsätzlich Maßnahme zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück (§ 883 BGB). Die Auflassungsvormerkung dient dem Schutz des Erwerbers, da sie verhindern soll, dass der Verkäufer das Grundstück ein weiteres Mal verkauft.

Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan ist eine der Voraussetzung für die Eintragung von Wohnungseigentum. Der Aufteilungsplan ist ein Grundriss einer Etage, in welchem die Wohnungen numerisch aufgeteilt sind. Die Bauzeichnung muss, i.S.d. §7 WEG mit einem Siegel/Stempel der Baubehörde versehen sein.

Aufteilung von Eigentumswohnungen

Mit der Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist der erste Schritt zur Schaffung eigenständigen Wohnraums vollzogen. Der Eigentümer bzw. der potentielle Käufer des Mehrfamilienhauses müsste dann nur noch eine Teilungserklärung beurkunden, um auch juristisch abgeschlossene Einheiten zu schaffen

Ausgleichsbetrag

Zahlbetrag/Erstattungsbetrag der Einzelabrechnung unter Verrechnung des Abrechnungssaldos mit evtl. bestehenden Vorjahressalden

B

Bauliche Veränderung

Als bauliche Veränderung wird jede über die bloße Instandhaltung und Instandsetzung sowie modernisierende Instandsetzung hinausgehende Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in seiner bestehenden Form, und zwar nicht nur von Bauwerken, sondern auch von unbebauten Grundstücksteilen, angesehen. So stellt etwa auch das Fällen eines Baumes eine bauliche Veränderung dar, der das Gesamterscheinungsbild des gemeinschaftlichen Gartens bzw. der Gesamtanlage prägt. Die nachträgliche Veränderung einer rechtmäßig erfolgten baulichen Veränderung stellt wiederum eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung der beeinträchtigten Wohnungseigentümer bedarf.

Bedarfsausweis

Der Energieausweis ist ein Dokument, das ein Gebäude energetisch bewertet. Ausstellung, Verwendung, Grundsätze und Grundlagen der Energieausweise werden in Deutschland in der Energieeinsparverordnung geregelt,
Beirat, s. Verwaltungsbeirat

Beitragsverpflichtung

Hausgeldverpflichtung (auch anteilig) gem. Einzelwirtschaftsplan zu den Bewirtschaftungskosten und/oder zur Instandhaltungsrücklage.

Beschlussantrag

Wohnungseigentümer können die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung verlangen, wenn sachliche Gründe für deren Behandlung sprechen. Allerdings darf die Ladungsfrist noch nicht abgelaufen sein.

Beschluss-/fassung

Wohnungseigentümer regeln die Angelegenheiten der laufenden Verwaltung im Regelfall durch Beschluss. Beschlüsse binden die Rechtsnachfolger der Eigentümer (z. B. Käufer, Erben, Erwerber in der Zwangsversteigerung) auch ohne Eintragung im Grundbuch. Die Eigentümer können aber nicht alles durch Beschluss regeln: Voraussetzung für eine Entscheidung durch Beschluss ist die Beschlusskompetenz. Diese kann sich aus dem Gesetz oder einer vereinbarten Öffnungsklausel ergeben. Beschlüsse, die ohne Beschlusskompetenz gefasst wurden, sind nichtig.
Die Beschlussfassung in zwei Varianten möglich: Per Eigentümerversammlung oder per Umlaufbeschluss (mehr unter den jeweiligen Punkten). Beschlüsse werden zu verschiedenen Zwecken gefasst, bspw. zur Festlegung von Instandhaltungsmaßnahmen, deren Finanzierung oder auch zur Veränderung von Umlageschlüsseln zur Kostenverteilung.
Beschlüsse gelten so lange bis sie widerlegt werden. So ist z.B. ein jahrzehntealter Beschluss zur Kostenverteilung, der ggfs. nicht mehr zeitgemäß ist, bis zur Fassung eines gegensätzlichen Beschlusses gültig.  Die Variantenvielfalt zu Themen, die zur Beschlussfassung gestellt werden können, ist sehr groß. Beschlüsse können zu jeglicher Thematik gefasst werden, wobei folgende Punkte berücksichtigt werden müssen:

  • ein Beschluss darf nicht sittenwidrig sein („Die Eigentümer beschließen die öffentliche Auspeitschung von Eigentümer XY“)
  • Vermeidung von Majorisierung
  • erforderliche Mehrheit erreicht

Beschlüsse können innerhalb der Frist eines Monats (s. Anfechtung / -sfrist) angefochten werden, was bedeutet, dass eine Eigentümerpartei gegen die Eigentümergemeinschaft dahingehend klagt, dass der Beschluss nach den gesetzlichen Maßgaben, der Teilungserklärung, der ordnungsgemäßen Verwaltung oder anderem auf zu heben sei.

Beschlussfähigkeit

Die Regelung zur Beschlussfähigkeit findet sich in der Teilungserklärung und, wenn nicht dort, im WEG-Gesetz. Die Beschlussfähigkeit ist in der Regel mit der Mehrheit der Miteigentumsanteile erreicht.

Beschlusskompetenz

Die Wohnungseigentümer regeln ihre Angelegenheiten durch Beschluss in einer Eigentümer-versammlung, sofern sie nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können (§ 23 Abs. 1 WEG | gesetzliche Beschlusskompetenz).

 

Beschlusssammlung

Nach §24 Abs. 7 WEG ist die Führung einer Beschlusssammlung durch den Verwalter vorgeschrieben. Alle ab dem 01.07.2007 gefassten Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind in der Beschlusssammlung zur führen – neue Beschlüsse sind umgehend nach Beschlussfassung einzutragen. Folgendes ist zu führen: Verkündete Beschlüsse von Eigentümerversammlungen, schriftliche Beschlüsse (Umlaufbeschlüsse) mit Datum, Zeit und Verkündigungsvermerk, gerichtliche Entscheidungen eines Rechtsstreites nach § 43 WEG mit Datum, Gericht und Parteien.

Beschlussanfechtung, s. Anfechtung

Besitz

Besitz bezeichnet in der juristischen Fachsprache die tatsächliche Herrschaft über eine Sache. „Besitz“ bedeutet also, dass jemand tatsächlich über eine Sache verfügt, sie in seiner Gewalt hat. Die Eigentümerstellung ist dafür nicht erforderlich.

Betriebskosten

Sie sind vom Eigentümer zu tragen und stellen eine Teilmenge der Bewirtschaftungskosten einer Immobilie dar. Das gilt grundsätzlich auch, wenn eine Immobilie vermietet worden ist. Allerdings wird meist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter dem Vermieter die Betriebskosten zu erstatten hat, vgl. Nebenkostenabrechnung, Nebenkostenvorauszahlung.

Betriebskostenabrechnung

Über Betriebskosten ist jährlich abzurechnen, wenn Vorauszahlungen vereinbart worden sind. Sie muss mindestens folgende Angaben enthalten:

  • eine Zusammenstellung der Gesamtkosten für die ganze Liegenschaft, über die abgerechnet werden soll;
  • die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel;
  • die Berechnung des Anteils, der auf die vermietete Wohnung jeweils entfällt und den der Mieter tragen soll (für jede Betriebskostenart);
  • den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Die Abrechnung muss sich auf einen bestimmten Abrechnungszeitraum, welcher höchstens ein Jahr umfasst, beziehen. Hierbei ist der Vermieter nicht an das Kalenderjahr gebunden.

Betriebskostenverordnung

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) gilt in Deutschland seit dem 1. Januar 2004. Sie basiert auf den Regelungen des § 27 der am 1. November 1957 in Kraft getretenen Zweiten Berechnungsverordnung sowie deren Anlage 3 und löst diese als gesonderte Definition der Betriebskosten ab. Es ergeben sich keine Änderungen für ältere Mietverträge.

Bewirtschaftungskosten

Kosten und Lasten gem. Wirtschaftsplan und/oder Sonderumlage
Kosten und Lasten gem. Einzelabrechnung
Sind die Kosten für Strom, Wasser, Abwasser, Abfallentsorgung, Straßenreinigung, Versicherung, Hausmeister, Heizung etc. pp.

Bruchteilsgemeinschaft

Unter Bruchteilseigentum oder Miteigentum nach Bruchteilen wird im deutschen Zivilrecht eine bestimmte Form des Eigentums mehrerer an einer Sache verstanden. Die Sache gehört also mehreren Personen, wobei die Eigentumsanteile sich nach Bruchteilen bestimmen.

D

Darlehen

Ein Darlehen ist ein schuldrechtlicher Vertrag, bei dem ein Kreditgeber oder Darlehensgeber einem Kreditnehmer oder Darlehensnehmer Geld oder vertretbare Sachen (Sachdarlehen) vorübergehend zur Nutzung überlässt. Der Darlehensnehmer ist bei Fälligkeit des Darlehens verpflichtet, dem Darlehensgeber den Nennbetrag der Geldschuld bzw. eine gleichwertige Sache zurück zu gewähren. Dem Darlehensnehmer wird die Darlehensvaluta übereignet oder abgetreten, sodass er mit den Gegenständen nach Belieben verfahren kann. Das Darlehen kann entgeltlich sein (vgl. § 488 Abs. 3 BGB), sodass der Darlehensnehmer nebst Rückgewähr der Darlehensvaluta einen Zins zu zahlen hat.

DDIV

Dachverband der deutschen Immobilienverwalter mit Sitz in Berlin. www.ddiv.de

Dauerwohnrecht

Das Dauerwohnrecht ist ein veräußerliches und vererbliches dingliche Nutzungsrecht  an einer bestimmten Wohnung. Gegenstand sind das eigene Bewohnen und die sonstige Nutzung. Als Nutzungsrecht berechtigt es zur Nutzung i.S.d. § 100 BGB = Nutzungen sind die Früchte einer Sache oder eines Rechts sowie die Vorteile, welche der Gebrauch der Sache oder des Rechts gewährt.

Doppelt qualifizierte Mehrheit

Eine doppelt qualifizierte Mehrheit beschreibt eine Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Eigentümer nach Köpfen (s.a. Kopfprinzip). Die ¾-Mehrheit muss gleichzeitig mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile (Tausendstel) entsprechen. Also:

  • ≥ ¾ aller „Köpfe“ i.S.d. §25 Abs. 2 WEG
  • ≥ ½ der Miteigentumsanteile


Gemäß § 14 Nr. 3 WEG hat jeder Wohnungseigentümer die Einwirkungen auf die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu
dulden, soweit sie auf einem nach dieser Vorschrift zulässigen Gebrauch beruhen.
Auch: Gemäß § 14 Nr. 4 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist.

E

Eigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümer­gemein­schaft, kurz Eigentümer­gemeinschaft, ist in Deutschland die Gesamtheit der Teil- und Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Begründet wird die Eigentümergemeinschaft durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG oder durch Teilung nach § 8 WEG.

Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung dient der Eigentümergemeinschaft als zentrales Gremium. Hier entscheiden die Eigentümer über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Eigentumsübergang

Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages betreibt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Erst mit Eintragung als Eigentümer im Grundbuch erfolgt der Eigentumsübergang und somit der Übergang aller Rechte und Pflichten als Sondereigentümer.

Einnahmen- Ausgabenabrechnung

Unter einer Einnahmen-Ausgaben Rechnung versteht man die einfache Form einer Buchführung. Hierbei werden in vereinfachter Form lediglich die Einnahmen und Ausgaben, eines bestimmten Kalenderjahres aufgelistet.
Bei dieser Rechnung spielt es keine Rolle, ob die Einnahmen oder Ausgaben in Bar, oder über ein Bankkonto getätigt wurden.
Es spielt weiterhin keine Rolle für welchen Zeitraum sie geleistet worden sind, sondern in welchem Zeitraum sie gleistet worden sind.

Einstimmigkeit (Beschluss)

Der einstimmige Beschluss ist eine besondere Form der qualifizierten Mehrheit: Ein einstimmiger Beschluss ist immer dann gegeben, wenn alle auf der Eigentümerversammlung anwesenden und vertretenen Mitglieder einem Antrag zustimmen. Wenn auch nur einer der anwesenden Mitglieder weder mit Ja noch mit Nein stimmt, ist keine Einstimmigkeit gegeben.

Einstweilige Verfügung

Eine einstweilige Verfügung ist eine gerichtliche Entscheidung im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes. Sie kann erlassen werden, wenn eine Angelegenheit so dringend ist, dass das Hauptsacheverfahren nicht abgewartet werden kann. Auch im WEG-Bereich kann in bestimmten Fällen eine einstweilige Verfügung in Betracht kommen.
Im Bereich des Wohnungseigentumsrechts kommt ein Antrag auf einstweilige Verfügung vor allem in diesen Fällen in Betracht:

  • Antrag auf Aussetzung des Vollzugs eines Eigentümerbeschlusses bei erhobener Anfechtungsklage, da die Anfechtungsklage selbst den Vollzug des Beschlusses nicht verhindern kann
  • Antrag auf vorläufige Einsetzung eines Verwalters im Zuge einer Klage auf gerichtliche Verwalterbestellung
  • Antrag auf Unterlassung einer (bereits begonnenen oder unmittelbar bevorstehenden) unzulässigen baulichen Veränderung
  • Antrag auf Aufnahme eines Tagesordnungspunkts
  • Antrag auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung.


Meistenteils wesentliches, aber auch ausreichendes Erfordernis für eine Eintragung im Grundbuch. Das Grundbuchamt soll eine Eintragung (Belastung) nur vornehmen, wenn der davon Betroffene (meist der Eigentümer) damit einverstanden ist und dies durch Eintragungsbewilligung zum Ausdruck gebracht hat. Die Eintragungsbewilligung bedarf der öffentlichen Beglaubigung.

Einzelabrechnung

Die Einzelabrechnung  verteilt die gemeinschaftlichen Ausgaben der Eigentümergemeinschaft gem. festgelegter Umlageschlüssel auf die Sondereigentümer und stellt diese deren geleistete Beiträge gem. Wirtschaftsplan gegenüber.

 

Energieausweis

Grundsätze und Grundlagen der Energieausweise werden in Deutschland in der Energieeinsparverordnung (EnEV)Der Energieausweis ist ein Dokument, das ein Gebäude energetisch bewertet. Ausstellung, Verwendung, geregelt, in Österreich durch die jeweiligen Landesgesetze und das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG).

Entlastung

Mit der Entlastung des Verwalters billigen die Eigentümer das bisher bekannte bzw. erkennbare Verwalterhandeln für einen bestimmten Zeitraum. Die Entlastung führt dazu, dass die Eigentümer insoweit keine Ansprüche mehr gegen den Verwalter geltend machen können.

Erbbaurecht

Das vererbliche und i.d.R. veräußerliche beschränkte dingliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Für das Erbbaurecht ist ein Erbbauzins an den Grundstückseigentümer zu zahlen. Als Belastung des Grundstücks bedarf das Erbbaurecht zu seiner Entstehung der Einigung zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem und der Eintragung im Grundbuch, und zwar nur an erster Rangstelle. Das eingetragene Erbbaurecht wird behandelt wie ein Grundstück (grundstücksgleiches Recht, Erbbaugrundbuch). Der Erbbauberechtigte wird Eigentümer des von ihm errichteten Bauwerks, das gemäß § 95 BGB kein wesentlicher Bestandteil des Grundstückes wird.

F

Fälligkeitstheorie

Die Fälligkeitstheorie bewirkt, dass der Erwerber all die Zahlungsverpflichtungen einlösen muss,
die nach seinem Eigentumserwerb (Eintragung in das Grundbuch) beschlossen bzw. fällig wurden. Ist ein wirksamer Wirtschaftsplan beschlossen worden, errechnet sich die Abrechnungsspitze für den Erwerber nur aus der Differenz der tatsächlichen Kosten gegenüber der Sollstellung gem. Wirtschaftsplan.

Fristen

Verjährung Einzelabrechnung: 3 Jahre, beginnend mit dem Ende des Jahres der Fälligkeit.
Verjährung Wirtschaftsplan:  3 Jahre, beginnend mit dem Ende des Jahres der Fälligkeit.

G

GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts)

Die deutsche Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist eine Vereinigung von mindestens zwei Gesellschaftern, die sich durch einen Gesellschaftsvertrag gegenseitig verpflichten, die Erreichung eines gemeinsamen Zwecks in der durch den Vertrag bestimmten Weise zu fördern

Gebrauchsregelung

Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln. Soweit nicht eine Vereinbarung entgegensteht, können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen.
Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. (§ 15 WEG).

Gemeinschaftseigentum, gemeinschaftliches Eigentum

Als Gemeinschaftseigentum werden im deutschen Wohnungseigentumsrecht das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen, bezeichnet (§ 1 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz, WEG).
In Bezug auf das (oder die) Gebäude gehören zum Gemeinschaftseigentum alle Dinge, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, wie z. B. Außenwände, Dach, Fundament, Treppenhaus, Fenster und Eingangstüren; außerdem Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, das sind z. B. Zentralheizung, Strom-, Wasser- und Gasleitungen. Zum Gemeinschaftseigentum gehören solche Teile des Gebäudes auch dann, wenn sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden (§ 5 Abs. 2 WEG). Zum Beispiel gehören auch die Abschnitte von Leitungen, die mehrere Wohnungen versorgen, zum Gemeinschaftseigentum, die durch eine Wohnung (Sondereigentum) führen. Versorgungsleitungen, die nur eine Wohnung versorgen, sind allerdings sondereigentumsfähig und in aller Regel in der Teilungserklärung zum Sondereigentum erklärt.
Das Gemeinschaftseigentum wird von allen Wohnungseigentümern gemeinsam verwaltet und in Stand gehalten. In der Regel wird ein Verwalter zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bestellt.

Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer zur Regelung des Innenverhältnisses der Eigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung als Bestandteil der Teilungserklärung hat dabei überragende Bedeutung in der Eigentümergemeinschaft. Gesetzlich durch § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG ermächtigt, können die Wohnungseigentümer hier auch vom Wohnungseigentumsgesetz abweichende Vereinbarungen treffen.

Gesamtabrechnung

Die Gesamtabrechnung besteht aus der geordneten Zusammenstellung aller Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft. Sie wird nach dem Prinzip der Einnahmen- und Ausgabenabrechnung erstellt.

Gesamthandsgemeinschaft

Form der gemeinschaftlichen Berechtigung an einem Vermögen neben der Gemeinschaft nach Bruchteilen (Gemeinschaft). Eine Gesamthandsgemeinschaft besteht nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen: bei einer Personengesellschaft (Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, offene Handelsgesellschaft, KG), einem nicht rechtsfähigen Verein, einer ehelichen Gütergemeinschaft, bei einer Erbengemeinschaft oder eben auch einer Eigentümergemeinschaft. Allerdings besitzt hat die Eigentümergemeinschaft im Gegensatz zur sonstigen Gesamthandsgemeinschaft eine Teilrechtsfähigkeit. Das im Gesamthandseigentum stehende Gesamthandsvermögen steht den einzelnen Gesamthändern nur gemeinschaftlich in ihrer gesamthänderischen Bindung zu.

Geschäftsordnung

Für die Durchführung einer Eigentümerversammlung können Regelungen in einer Geschäftsordnung getroffen werden. Das Gesetz kennt eine solche Geschäftsordnung nicht. Die Teilungserklärung kann eine solche Regelung enthalten. In der Regel ist dies allerdings nicht der Fall. Dennoch können die Teilnehmer einer Eigentümerversammlung Anträge zur Geschäftsordnung stellen, d. h. Anträge zum Verlauf der Versammlung. Hierzu gehören beispielsweise Anträge, welche sich auf die Wahl des Versammlungsvorsitzenden, den Umfang des Rederechts, die Änderung der Reihenfolge der Tagesordnungspunkte gemäß der Einladung, die Abstimmungsmodalitäten oder die Wahl der Stimmenauszähler beziehen.
Während des Verlaufs der Versammlung können die Teilnehmer jederzeit Anträge zur Geschäftsordnung stellen. Der Vorsitzende hat hierüber einen Beschluss herbeizuführen. Es entscheidet die einfache Mehrheit.

Grundsteuer

Die Grundsteuer wird erhoben als Realsteuer mit dem Charakter einer Substanzsteuer auf landwirtschaftliche, gewerbliche und Wohn-Grundstücken. Sie ist in Deutschland eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung. Gesetzliche Grundlage der Grundsteuer ist das Grundsteuergesetz.

Grundbesitz

Oberbegriff des Bewertungsgesetzes für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Grundstücke und Betriebsgrundstücke. Land- und forstwirtschaftliche Betriebe werden nach den Regeln für land- und forstwirtschaftliches Vermögen bewertet, Grundstücke und Betriebsgrundstücke nach den Regeln für Grundstücke. Die früher wichtige Bewertung des Grundbesitzes mit Einheitswerten, die auf der Basis von völlig veralteten Wertverhältnissen beruhen (1964 bzw. 1935), hat heute im Wesentlichen nur noch für die Grundsteuer Bedeutung; für andere Steuerarten sind der sog. Bedarfswert. Durch das neue Erbschaftsteuergesetz, welches mit Wirkung zum 1.1.2009 in Kraft getreten ist, gewinnt der gemeine Wert im Rahmen der Bewertung von Grundstücken immer mehr an Bedeutung.

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, in dem die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken geregelt sind. Das Grundbuch nennt den oder die jeweiligen Eigentümer  und enthält alle wesentlichen Inhalte zu Rechten und Lasten des Grundstücks. Seit Oktober 2009 kann das Grundbuchverfahren auch elektronisch abgewickelt werden. Das Grundbuch enthält ein Bestandsverzeichnis, das Auskunft über die genaue Lage und Größe des jeweiligen Grundstücks gibt. Dabei richtet sich das Grundbuch nach den Bezeichnungen im Kataster (nach Gemarkung, Flur und Flurstück). Außerdem finden sich im Grundbuch Angaben über Erbbaurecht oder Wohnungseigentum.

Grundbesitzabgaben

Grundbesitzabgaben sind: Grundsteuern, Abfallgebühren, Straßenreinigungskosten, Abwasser-gebühren, Oberflächenwassergebühren.
Die Kommunen erteilen jährlich einen Bescheid über die Grundbesitzabgaben an den offenkundigen Eigentümer des jeweiligen Grundstücks. Die Erhebung der Grundbesitzabgaben erfolgt nach Maßgabe der einschlägigen Gesetze und Satzungen. Einwände, die sich gegen die in den Satzungen festgelegten Gebührensätze oder die Höhe des Grundsteuerhebesatzes richten, sind nach dem Bürokratieabbaugesetz II unmittelbar dem zuständigen Verwaltungsgericht vorzubringen.

H

Hausgeld

Als Hausgeld oder Wohngeld werden die ggfs. monatlich fälligen Vorschüsse bezeichnet, die Wohnungseigentümer aufgrund eines gültigen Wirtschaftsplanes an den Verwalter der Wohnanlage zu zahlen haben. Es ist eine Art Nebenkostenvorauszahlung für den Wohnungseigentümer. Durch die Einbeziehung von Kosten der Instandhaltung, Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, Verwaltergebühren und sonstige Verwaltungskosten ist das Hausgeld aber im Normalfall 20 bis 30 Prozent höher aus als die Nebenkosten-Vorauszahlungen für den Mieter.

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Zu den haushaltsnahen Dienstleistungen gehören alle Tätigkeiten, die auch Gegenstand eines Beschäftigungsverhältnisses sein können. Jedoch muss die Dienstleistung eines Selbstständigen in Anspruch genommen werden. Begünstigt sind beispielsweise die Inanspruchnahme einer haushaltsnahen Tätigkeit über eine Dienstleistungsagentur, die Tätigkeit eines selbstständigen Fensterputzers, Krankenpflege, Kinderbetreuung, Gartenpflegearbeiten durch einen selbstständigen Gärtner usw. Auch Aufwendungen für die Pflege- und Betreuungskosten eines Behinderten, die Angehörige zahlen, gehören zu den haushaltsnahen Dienstleistungen.
Handwerkerleistungen sind ebenfalls mit 20 %, in diesem Fall jedoch nur mit maximal 1.200,00 €, von der tariflichen Einkommensteuer abziehbar.

Hausordnung

Während der Eigentümer eines Miethauses die Hausordnung einseitig aufsetzen und zum Gegenstand des Mietvertrages machen kann, ist das Zustandekommen der Hausordnung bei einer Wohnungseigentümer­gemein­schaft etwas komplizierter. Zunächst ist in § 21 Absatz 5 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bestimmt, dass das Aufstellen einer Hausordnung zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört.

Hausverwaltung

Eine Hausverwaltung für Mietshäuser oder -Wohnungen (auch Mietverwaltung oder Wohnungsverwaltung genannt) beschäftigt sich im Bereich der Immobilienwirtschaft mit der Verwaltung von vermieteten Wohnhäusern (meist Mehrparteienhäuser), Wohnanlagen, Eigentumswohnungen und Gewerbeobjekten.  Die Hausverwaltung wird oft mit dem Hausmeister verwechselt. Der Hausmeister ist jedoch nur angestellt, z. B. bei der Hausverwaltung oder einem externen Dienstleister, und verrichtet überwiegend Handwerkerleistungen, während es sich bei der Hausverwaltung um eine administrative Tätigkeit handelt.

Heizkostenabrechnung

Die Heizkostenabrechnung ist Teil der Betriebskostenabrechnung eines vermieteten Gebäudes oder einer Eigentümer­gemeinschaft und umfasst die Kosten, die durch die Wärmelieferung und Warmwasserlieferung entstehen. In Deutschland ist die Heizkostenabrechnung durch die Heizkostenverordnung gesetzlich geregelt. Die technischen Details sind in DIN 4713 ausgeführt.

Heizkostenverordnung

Diese Verordnung gilt für die Verteilung der Kosten 1. des Betriebs zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen, 2. der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser, auch aus Anlagen nach Nummer 1, (Wärmelieferung, Warmwasserlieferung) durch den Gebäudeeigentümer auf die Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume.

Heizperiode

Das Mietrecht sieht eine klare Regelung bezüglich der Heizperiode in Deutschland vor: sie gilt vom 01. Oktober bis zum 30. April, und zwar unabhängig davon, wie hoch die Außentemperatur ist.

I

Insolvenz

Die Eigentümergemeinschaft ist auch in Zukunft nicht insolvenzfähig. Die insofern im Zuge der oben erwähnten BGH-Entscheidung zur Rechtsfähigkeit entstandene Unsicherheit erfährt somit eine willkommene Klarstellung.

Instandhaltungen, laufende, modernisierende

Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements während des Lebenszyklus einer Betrachtungseinheit zur Erhaltung des funktionsfähigen Zustandes oder der Rückführung in diesen, so dass sie die geforderte Funktion erfüllen kann.
Die Instandhaltungsmaßnahmen an WEG-Anlagen finden im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung statt. Sie sind nach der o.g. Definition unterschieden in laufende Instandhaltungen im täglichen Betrieb, modernisierende Instandhaltungen, d.h. Reparaturen unter Berücksichtigung an den Stand der Technik, Modernisierungen, d.h. Erneuerungen von Anlagen und Einrichtungen auf den Stand der Technik.

Instandhaltungsrücklage / Rücklage

 Die Instandhaltungsrücklage ist nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die vorgeschriebene Ansammlung einer angemessenen Geldsumme, aus der notwendige Instandsetzung und Instandhaltung, gegebenenfalls auch die modernisierende Instandsetzung, am gemeinschaftlichen Eigentum zukünftig finanziert werden.

J

Jahresabrechnung

Die Jahresabrechnung für eine Wohnungseigentümer­gemeinschaft stellt eine Einnahmen und Ausgabenabrechnung dar. Sie setzt eine geordnete Zusammenstellung aller Einnahmen und Ausgaben voraus und besteht aus  der Gesamtabrechnung, der Einzelabrechnung, der Kontenentwicklung aller Bankkonten und Rücklagen. Sämtliche Aufstellungen müssen, einem Laien verständlich, transparent und nachvollziehbar sein.

K

Kataster

Grundstücksverzeichnis auf Vermessung beruhend und in einer Sammlung der Kataster-Karten niedergelegt. Bei Einrichtung des Grundbuchs wird ein Kataster zugrunde gelegt, in dem das Land in Gemarkungen aufgeteilt ist. Für jede Gemarkung besteht ein Flurbuch. Dieses setzt sich zusammen aus Kartenblättern, auf denen die Parzellen eingezeichnet und mit laufenden Nummern bezeichnet sind.
Das Kataster wird in der Bundesrepublik Deutschland von den Katasterämtern oder den Vermessungsämtern geführt.

Kontenentwicklung

Die Jahresabrechnung ist nur dann ordnungsmäßig, wenn in ihr die Anfangs- und Endstände der gemeinschaftlich geführten Konten angegeben werden. Ohne Angabe dieser Informationen ist die Jahresabrechnung nicht auf ihre Schlüssigkeit prüfbar. Die Kontoentwicklung ist dabei unter einer  Auflistung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben darzustellen.

Kontoführung

Die Kontoeinrichtung und Kontoführung von WEG-Konten liegt in den Händen der Verwaltung der
WEGs. Sie richten für die WEG die Konten ein und sind für die Kontoführung zuständig. Sämtliche
Informationen über die Konten, die Entgelte, die Dienste und die Kontenbewegungen werden in
der Regel über die Verwaltungen an die WEGs vermittelt. Kontoinhaber ist die Eigentümergemeinschaft.

Kopfprinzip / Kopfstimmrecht

Ist in der Teilungserklärung nichts anderes vorgesehen wird in der Eigentümerversammlung wie im Wohnungseigentumsgesetz geregelt abgestimmt  - nämlich per Kopfprinzip. Dabei hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme – dies gilt auch, wenn er alleiniger Eigentümer mehrerer Wohnungen ist (vgl. dazu §25 WEG). Wenn eine Wohnung mehreren Eigentümern gehört, können diese das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Das bedeutet, dass bspw. Ehepartner, Erbengemeinschaft oder BGB Gesellschaften unabhängig von der Anzahl ihrer „Köpfe“ (nur) eine Stimme haben, mit der sie einheitlich stimmen müssen. Andernfalls ist ihre Stimme ungültig. Gehört einer Person eine Wohnung alleine und eine z.B. zusammen mit dem Ehepartner hat die Person zwei Stimmen.

Kostenverteilung- / schlüssel

Regelungen über die Kostenverteilung finden sich oftmals in der einschlägigen Teilungserklärung. Ist das nicht der Fall, so gibt es in § 16 Abs. 2 WEG eine gesetzliche Grundlage. Die Wohnungs-eigentümer können allerdings gemäß § 16 Abs. 3 WEG mehrheitlich über den Umlageschlüssel für die Betriebskosten des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums beschließen, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht die Abänderung des Umlageschlüssels dann, wenn einzelne Miteigentümer gegenüber dem früheren Zustand nicht unbillig benachteiligt werden und sich die Mehrheit nicht über schutzwürdige Belange der Minderheit hinwegsetzt.
Die Kostenverteilung für die Instandhaltung und Instandsetzung können jedoch nach § 16 Abs. 4 WEG nur im Einzelfall durch Beschluss der Gemeinschaft unter Umständen abgeändert werden.

Kreditaufnahme

Da den Wohnungseigentümern grundsätzlich im Rahmen des § 21 Abs. 3 WEG eine Beschlusskompetenz zur Kreditaufnahme zukommt, bedarf der Beschluss selbst keines bestimmten Quorums. Es genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Im Vorfeld ggf. erfolgender Beschlussanfechtung sollten gute Gründe für eine längerfristige Kreditaufnahme sprechen, um das Gericht ggf. davon überzeugen zu können, dass im konkreten Einzelfall der Beschluss über die Kreditaufnahme nicht gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt.

L

Ladungsfrist

Die gesetzliche Einladungsfrist beträgt 2 Wochen. Abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind zu beachten. Die Nichteinhaltung der Einladungsfrist führt zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Die Nichtbeachtung der in § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG bestimmten Ladungsfrist führt jedoch nicht automatisch dazu, dass die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse ungültig sind.

Lasten/Kosten

§ 16. Nutzungen, Lasten und Kosten.
(1) [1] Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. [2] Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.

Legionellenprüfung

Die seit dem 14. Dezember 2012 geltende novellierte Trinkwasserverordnung schreibt vor, dass zentrale Warmwasseranlagen in Wohnhäusern regelmäßig auf Legionellen untersucht werden, wenn sie ein Speichervolumen von mehr als 400 Liter haben oder das Volumen einer Rohrleitung von der Warmwasserbereitung bis zur Entnahmestelle (Dusche oder Wasserhahn) mindestens drei Liter beträgt. Das wird bei normaler Rohrstärke bei einer Rohrlänge von etwa sieben bis 15 Metern erreicht. Wird das Warmwasser dezentral, beispielsweise durch Durchlauferhitzer oder Gasthermen in den einzelnen Wohnungen, erzeugt, besteht keine Pflicht zur  Legionellenprüfung. Auch bei Kaltwasserleitungen istderzeit noch keine Legionellenprüfung vorgeschrieben.

Löschungsbewilligung

Als Löschungsbewilligung wird im Grundbuchwesen allgemein die Zustimmung zur Löschung eines Grundbuchrechts durch den von der Löschung Betroffenen bezeichnet. Speziell ist hiermit die Zustimmung des Kreditgebers zur Löschung eines als Kreditsicherheit dienenden Grundpfandrechts gemeint.

M

Mahnbescheid

Auf einen entsprechenden Antrag des Gläubigers hin ergeht hier ein sog. Mahnbescheid, der dem behaupteten Schuldner vom zuständigen zentralen Mahngericht zugestellt wird. Sofern der Schuldner hiergegen nicht fristgerecht Widerspruch einlegt, wird die Forderung vollstreckbar, indem das Zentrale Mahngericht auf Antrag einen sog. Vollstreckungsbescheid (bis 1977 Vollstreckungsbefehl) erlässt. Das Mahnverfahren ermöglicht somit die Vollstreckung einer Geldforderung ohne Klageerhebung, also auch ohne Urteil.

Majorisierung

Das gesetzliche (WEG) Stimmprinzip – das sogenannte Kopfprinzip – ist häufig abbedungen, etwa zugunsten des Wertprinzips, das eine Abstimmung nach Miteigentumsanteilen vorsieht oder auch des Objektprinzips, bei dem nach der Anzahl der jeweils im Eigentum stehenden Einheiten abgestimmt wird.
Unter Geltung des Wert- oder Objektprinzips kann die Situation eintreten, dass ein Eigentümer, der eine Vielzahl an Einheiten sein Eigen nennt, von vornherein ein Stimmenübergewicht hat und hierdurch die Geschicke der Gemeinschaft bestimmen kann. In dieser Situation spricht man von Majorisierung.
Die Minderheitseigentümer bemängeln häufig, hierdurch unangemessen benachteiligt zu sein, doch allein der Umstand, dass ein Eigentümer über die Mehrheit verfügt und von dieser auch Gebrauch macht, kann den Vorwurf des Rechtsmissbrauchs seiner Stimmabgabe nicht begründen.

Mehrheit, einfache, qualifizierte

Bei demokratischen Entscheidungen gilt jenes Ergebnis, das von einer Mehrheit der Wählenden bevorzugt wird – das nennt man Mehrheitsprinzip. Es gibt aber unterschiedliche Arten von notwendigen Mehrheiten. Die einfache Mehrheit bedeutet 50 % plus eine Stimme.
Seit Inkrafttreten des WEG-Reformgesetzes können die Wohnungseigentümer gemäß § 22 Abs. 2 WEG über Maßnahmen der Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums bzw. dessen Anpassung an den Stand der Technik mit qualifizierter Mehrheit beschließen. Des Weiteren kann die Verteilung der Kosten von Instandhaltungs-, Instandsetzungs-, Modernisierungsmaßnahmen sowie baulichen Veränderungen im konkreten Einzelfall gemäß § 16 Abs. 4 WEG ebenfalls mit qualifizierter Mehrheit abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel erfolgen.
In beiden Fällen ist eine in doppelter Hinsicht qualifizierte Mehrheit wie folgt erforderlich:

  • Zum einen muss eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer nach dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG für den Beschlussgegenstand stimmen und dabei
  • mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.


Besteht eine WEG aus mehreren Gebäuden, spricht man von einer Mehrhausanlage. Die einzelnen Gebäude werden häufig als „Untergemeinschaften“ bezeichnet. Beide Begriffe sucht man im Gesetz allerdings vergebens, ebenso wie besondere Vorschriften hierzu.
Eine Mehrhausanlage ist grundsätzlich eine „normale“ WEG, auf die sämtliche Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes anwendbar sind. Sie hat Verwaltungsvermögen und einen Verwalter, hält Eigentümerversammlungenab und wählt einen Beirat. Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne sind für die Gesamtgemeinschaft zu erstellen.

Mess- und Eichgesetz

Das Mess- und Eichgesetz legt im deutschen Recht Anforderungen fest, die für Messgeräte einzuhalten sind, um dem Stand der Technik zur Gewährleistung richtiger Messergebnisse und Messungen zu entsprechen. Die Einhaltung der Anforderungen wird vermutet, wenn das Messgerät einer harmonisierten Norm entspricht (§ 7). Ob ein Messgerät den Anforderungen genügt, wird von Konformitätsbewertungsstellen bewertet (§ 13).
Das Gesetz stellt eine Neufassung des Eichgesetzes dar, deren schrittweises Inkrafttreten erst zum 1. Januar 2015 abgeschlossen war. Bis dahin blieben zwischenzeitlich noch nicht abgelöste Vorschriften des Eichgesetzes gültig.

Miteigentum

Miteigentum ist das Eigentum an einer Sache, das mehreren Eigentümern gemeinschaftlich nach Bruchteilen zusteht.

Miteigentumsanteil

Der Miteigentumsanteil ist im deutschen Wohnungseigentumsrecht ein rechnerischer Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigen­tümergemein­schaft. Bei der Umwandlung eines Hauses in Eigentumswohnungen legt der teilende Eigentümer für jedes Sondereigentum fest, wie viele Miteigentumsanteile (MEA) dadurch repräsentiert werden. Meist werden die Bruchstücke als Teile von 1.000 angegeben, bei größeren Objekten auch von 10.000 oder mehr. In der Regel geht man dabei von einem gerechten Verteilerschlüssel aus, der z. B. auf dem Verhältnis der Wohnflächen der Eigentumswohnungen beruht.

Mitwirkungspflicht

Ein Wohnungseigentümer hat grundsätzlich  eine Mitwirkungspflicht gegenüber der Wohnungs-eigentümergemeinschaft zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung, vgl. § 14 WEG. Dies betrifft sowohl die Duldung von Maßnahmen, wie auch die Finanzierung.
Bei schuldhafter Verletzung dieser Mitwirkungspflicht macht der Wohnungseigentümer sich schadensersatzpflichtig gegen einzelne Eigentümer als auch darüber hinaus gegenüber der Wohnungseigentümer­gemein­schaft.

Modernisierung

Hinsichtlich von Modernisierungsmaßnahmen ist nach der Novellierung des WEG zu unterscheiden zwischen der sog. modernisierenden Instandhaltung und der reinen Modernisierung. Die modernisierende Instandhaltung meint die Instandhaltung nach dem Stand neuer Gebäudetechnik. Diese Maßnahmen sind nach wie vor mit einfacher Mehrheit zu beschließen, wogegen bei der reinen Modernisierung der Modernisierungsgedanke im Vordergrund steht und nicht der Instandhaltungs-gedanke. Diese Maßnahmen können nun mit einer qualifizierten Mehrheit beschlossen werden.

N

Nebenkostenabrechnung

Die jährliche Erstellung der Nebenkostenabrechnung gehört mit zu den Verpflichtungen des Vermieters, sofern der Mieter ihm eine monatliche Nebenkostenvoraus­zahlung für die entstehenden Nebenkosten zahlt. Der § 556 BGB und der § 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung) legen hierbei sowohl die gesetzlichen Fristen zur Nebenkostenabrechnung und auch die Nebenkostenarten fest, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

Nebenkostenvorauszahlung

Im Mietvertrag kann die Zahlung der Nebenkosten als Vorauszahlung oder als Pauschale vereinbart sein. Entscheidend ist also die Regelung im Vertrag. Die Nebenkosten werden monatlich in der Regel als Vorauszahlung gezahlt. Möglich ist aber auch, dass die Zahlung der Nebenkosten pauschaliert erfolgt. Dann wird eine monatliche Pauschale für die Nebenkosten angesetzt.
Der Unterschied zwischen Vorauszahlung und Pauschale besteht darin, dass bei der Vorauszahlung lediglich die tatsächlich angefallenen Kosten vom Mieter zu tragen sind. Es muss eine jährliche Nebenkostenabrechnung erfolgen, bei der geprüft wird, ob die Vorauszahlungen mit dem tatsächlichen Verbrauch übereinstimmen. Es hat dann eine Nachzahlung durch den Mieter oder eine Rückzahlung durch den Vermieter zu erfolgen.

Negativbeschluss

Ein Beschlussantrag wird mehrheitlich abgelehnt. Obwohl sich die Rechtslage nicht verändert hat, kann dieser Beschluss dann angefochten werden, wenn ein Anspruch auf Beschlussfassung durch die Eigentümer besteht. Dieser kann sich aus den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 21 Abs. 4 WEG ergeben. Der Negativbeschluss ist gerichtlich anfechtbar, wenn die Feststellungen des negativen Beschlussergebnisses fehlerhaft sind und in Wahrheit ein positiver Beschluss von den Eigentümern gefasst wurde.

Nichtbeschluss / Nichtigkeit

Beschlüsse sind nicht nur anfechtbar, sondern von Anfang an nichtig, wenn die Beschlusskompetenz der Eigentümer fehlt oder wenn sie gegen zwingendes Gesetz oder gegen Anstand und gute Sitten verstoßen. Die Nichtigkeit solcher Mehrheitsbeschlüsse ist auf Antrag von einem Gericht festzustellen.

Nießbrauch

Der Nießbrauch ist das unveräußerliche und unvererbliche absolute Recht, die Nutzungen (§ 100 BGB) einer fremden Sache, eines fremden Rechts oder eines Vermögens zu ziehen (Nießbrauch an Sachen, § 1030 BGB; Nießbrauch an einer Erbschaft, § 1089 BGB). Die häufigste Form des Nießbrauchs ist ein lebenslanges Recht, eine Wohnung oder ein Haus zu bewohnen und alle Nutzungen aus dem Grundstück zu ziehen.

Notverwalter

Die gerichtliche Verwalterbestellung wird im Verfahren nach § 43 Nr. 1 WEG durchgesetzt. Ein dringendes Bedürfnis nach Einsetzung eines Verwalters ist dabei nicht erforderlich. In dringenden Fällen besteht durchaus die Möglichkeit, im Wege der einstweiligen Verfügung gemäß §§ 935 ff. ZPO einen vorläufigen Verwalter zu bestellen. Eine verwalterlose Zeit ist nicht rechtens.
Antragsberechtigte eines entsprechenden gerichtlichen Verfahrens sind allein die Wohnungseigentümer. Außenstehende Dritte wie etwa Vertragspartner oder Gläubiger der Gemeinschaft können die gerichtliche Einsetzung eines Verwalters also nicht durchsetzen. Ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters besteht grundsätzlich auch in einer Wohnungseigentümer­gemein­schaft, die nur aus 2 Parteien besteht.

Nutzen- / Lastenübergang

Damit ist der Zeitpunkt gemeint, zu dem das Grundstück wirtschaftlich auf den Käufer übergeht.
Der Käufer darf von diesem Zeitpunkt an das Grundstück in Besitz nehmen, alle Erträge des Grundstücks - also z.B. Mieteinnahmen - stehen ihm zu, er muss aber auch alle Kosten - also z.B. die Grundsteuern, die Müll- und Abwassergebühren - tragen.
In der Regel ist in dem Kaufvertrag bestimmt, dass der wirtschaftliche Übergang mit der Kaufpreiszahlung stattfindet. Will der Käufer den Grundbesitz schon vorher übernehmen, etwa weil er schon mit den Renovierungsarbeiten beginnen will, wird der Notar den Vertragsparteien Regelungen vorschlagen, die auch den Verkäufer absichern.

Nutzungsregelung (§15 WEG)

vgl. Gebrauchsregelung

O

Objektstimmrecht

Ist ein Objektstimmrecht in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, richtet sich die Anzahl der Stimmen eines Wohnungseigentümers nach der Anzahl der ihm gehörenden Wohnungen.

Öffnungsklausel

Öffnungsklauseln sind Vereinbarungen in Teilungserklärungen, die gestatten, dass die Gemeinschaften  durch Beschluss gesetzliche Normen abändern können.  Die Bedeutung von Öffnungsklauseln zur erleichterten Änderung zwingender gesetzlicher Normen oder aber Vereinbarungen der Wohnungseigentümer hatte insbesondere im Anschluss an die "Zitterbeschluss"-Entscheidung des BGH erheblich zugenommen.
Denn nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist es zulässig, eine Vereinbarung i. S. d. § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG in die Gemeinschaftsordnung aufzunehmen, wonach Regelungen auch mit (qualifizierter) Stimmenmehrheit getroffen werden können, die an sich einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer bedürfen.

Ordnungsgemäße Verwaltung

Es handelt sich bei dem Begriff „ordnungsmäßiger Verwaltung” um einen sogenannten „unbestimmten Rechtsbegriff”.
Ordnungsgemäß ist nach § 14 Abs. 1 WEG, was dem geordneten Zusammenleben der Gemeinschaft dient und gem. § 15 Abs. 3 WEG den Interessen der Gemeinschaft nach billigem Ermessen entspricht. Ferner können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen (§ 21 Abs. 3 WEG). Allgemein fallen unter die ordnungsgemäße Verwaltung Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung und normale Nutzung des Wohnungseigentums gerichtet sind

P

Passivlegitimation

Seit Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft kann  diese nunmehr klagen/verklagt werden, soweit der Gegenstand Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüche, Zahlungsansprüche gegen Wohnungseigentümer, Schadenersatzansprüche wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht, Herausgabe von Verwaltungsunterlagen, Entziehung des Wohnungseigentums, Ansprüche gegen/von Dritte(n) und generell alle Angelegenheiten betrifft, die die Gemeinschaft durch Beschluss an sich zieht. Die einzelnen Eigentümer sind daher zukünftig ausschließlich in Beschlussanfechtungs-verfahren noch aktivlegitimiert! Diese Neuerung schafft nach der grundlegenden Entscheidung des BGH vom 2. Juni 2005 zur Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft insofern weitgehend Klarheit.

Parabolantenne

Die Montage einer Parabolantenne ohne Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft  bedeutet einen Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum, den die Wohnungseigentümer ohne ihre Zustimmung nicht hinnehmen brauchen. Ggfs. besteht im Einzelfall ein Anspruch auf Zustimmung der Gemeinschaft gem. Art. 5 Abs. 1 des Grundgesetzes.

Q

Quorum

Für Eigentümergemeinschaften wichtig ist das Beteiligungsquorum. Dieses wird auch als Präsenzquorum bezeichnet. Es setzt die Mindestbeteiligung an einer Abstimmung voraus. Die Beteiligung kann dabei eine absolute Zahl (zum Beispiel 1000 Stimmberechtigte) oder ein Prozentsatz (50% der Stimmberechtigten) sein.
Beteiligungsquoren finden sich in Deutschland auch in den Geschäftsordnungen aller Parlamente (Bundestag und Länderparlamente) sowie in den Satzungen vieler Vereine und auch den Teilungerklärungen der Eigentümergemeinschaften. 
Wird das festgelegte Quorum nicht erreicht, so gilt das Gremium als nicht beschlussfähig.

R

Rechnungslegung

Personen, die im weitesten Sinne treuhänderische Aufgaben wahrnehmen oder die Geschäfte anderer Personen besorgen, wie zum Beispiel Treuhänder, Verwalter von Wohneigentum (§ 28 WEG) oder Betreuer, haben mit Hilfe der Rechnungslegung zu informieren und Rechenschaft abzulegen.

Rücklage, Instandhaltungs­rücklage

s.a. Instandhaltungsrücklage

Rückbau

Werden bauliche Veränderungen eigenmächtig und ohne entsprechende Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft vorgenommen, besteht grundsätzlich ein entsprechender Beseitigungsanspruch. Verwalter müssen hier beachten, dass es sich einerseits um einen Individualanspruch der einzelnen Wohnungseigentümer aus ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums nach Bruchteilen handelt, der jedoch aufgrund entsprechender Beschlussfassung durch die Gemeinschaft auch von der teilrechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden kann.

Rücksichtnahmegebot

Legaldefinition gem. § 14 Abs. I u. II WEG:
Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:



1.

die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;

2.

für die Einhaltung der in Nummer 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der in Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt













s

Sondereigentum, Sondereigentümer

Die Definition des Sondereigentums gem. § 5 Abs. 1 WEG besagt, dass das Miteigentum von mehreren Eigentümern an einem Grundstück bzw. den Gebäuden auf diesem Grundstück vertraglich so beschränkt werden kann, dass ein Alleineigentum an einer bestimmten Wohnung (Sondereigentum) entsteht. Darüber hinaus ist Sondereigentum auch an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen (etwa einer Garage), oder – unter bestimmten Voraussetzungen – an zu diesen Räumen gehörenden Bestandteilen des Gebäudes (etwa einem gesonderten Garagenzugang im Gebäude) möglich. Sondereigentum ist danach ein dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht an einer Wohnung (Eigentumswohnung).

Sondernutzungsrecht

Das Sondernutzungsrecht (SNR) ist im deutschen Wohnungseigentumsrecht die Befugnis, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen. Die anderen Wohnungseigentümer sind von der (Mit-) Nutzung ausgeschlossen. Dem Sondernutzungsberechtigten stehen auch die Erträge zu, die gegebenenfalls aus dem Gegenstand des Sondernutzungsrechts fließen. Sondernutzungsrechte (SNR) werden in der Regel an Gegenständen begründet, an denen die Begründung von Sondereigentum nicht möglich ist (z. B. an Flächen im Garten oder an offenen Stellplätzen). Der Wohnungseigentümer, der ein SNR innehat, kann dadurch ähnlich gestellt werden, als hätte er Sondereigentum an dem Gegenstand.

Sonderumlage

Die Kosten für die Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums bestreitet der WEG-Verwalter normalerweise aus den laufenden Hausgeldzahlungen. Größere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen werden üblicherweise über die Instandhaltungsrücklage finanziert.
Neben diesen Wegen, die Gemeinschaft mit den nötigen Finanzmitteln auszustatten, steht noch das Instrument der Sonderumlage zur Verfügung. Wie der Name schon sagt, wird hierüber i. d. R. ein außerordentlicher Finanzbedarf der Gemeinschaft gedeckt. Der Verwalter sollte nicht vorschnell zur Sonderumlage greifen, sich andererseits aber nicht scheuen, eine solche zu organisieren, wenn es erforderlich ist.

Sonderkosten

 

Kosten, die im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung direkt bei Sondereigentümer anfallen, vgl. Kosten für Schlüsselbestellung im Rahmen einer Schließanlage.

Stellplatz

Abstellplätze, Stellplätze, Tiefgaragen, Garagen, Car-Ports, Fertiggaragen sind zunächst Gemeinschaftseigentum. An ihnen kann jedoch, bis auf wenige Ausnahmen, in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung Sondereigentum begründet werden. Wobei Sondereigentum eher der umgangssprachliche Wortgebrauch ist, korrekt wäre hierfür die Bezeichnung Teileigentum. Ansonsten handelt es sich um Sondernutzungsrechte.

Stimmrecht

Wenn die Teilungserklärung oder eine Vereinbarung der Miteigentümer keine Regelungen zum Stimmprinzip enthalten, greift das gesetzliche Stimmprinzip, das in § 25 Abs. 2 WEG verankert ist. Danach hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, unabhängig von der Zahl seiner Einheiten (sog. Kopfprinzip). Hält z. B. in einer Gemeinschaft mit 8 Einheiten ein Eigentümer 5 Einheiten, ein Eigentümer 2 Einheiten und ein Eigentümer eine Einheit, hat jeder der insgesamt 3 Eigentümer unter Geltung des Kopfprinzips eine Stimme. Dabei hat jede Stimme dasselbe Gewicht. Steht ein Wohnungseigentum mehreren Personen gemeinschaftlich zu, können sie ihr Stimmrecht nur gemeinschaftlich ausüben. So haben z. B. Eheleute, die je zur Hälfte Miteigentümer einer Wohnung sind, eine Stimme, die sie gemeinsam ausüben müssen, und nicht etwa 2 Stimmen, vgl. auch Wertprinzip.

Summen- und Saldenliste

Die Summen- und Saldenliste ist eine Übersicht der bebuchten Konten mit den jeweiligen Summen und Salden. Sie gibt einen Kurzüberblick über die Zahlen jeglichen Sondereigentums, was Vorträge, offene Forderungen, tatsächliche Zahlung, Kostenbeteiligung, Abrechnungsspitze und Zahlbetrag angeht.

T

Tagesordnung

In die Tagesordnung zur Eigentümerversammlung  werden die relevanten Themen der Eigentümer-gemeinschaft aufgenommen und benannt, über die auf der Eigentümerversammlung beraten und Beschluss gefasst werden kann. Die Eigentümerversammlung fasst (wiederkehrende) Beschlüsse zur Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan, Ämterverteilung, Bestellungen und zu Anträgen von Wohnungseigentümern.

Teileigentum

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört und ist in § 1 Abs. 3 WEG gesetzlich geregelt.

Teilrechtsfähigkeit

Bei der Wohnungseigentümer­gemein­schaft besteht die Rechtsfähigkeit im Bereich der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, insbesondere des Verwaltungsvermögens, also in allen Bereichen, in denen die Wohnungseigentümer als Gemeinschaft bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums aktiv oder passiv am Rechtsverkehr teilnehmen. Dies betrifft insbesondere Rechtsgeschäfte im Außenverhältnis wie etwa der Abschluss von Verträgen, gilt aber auch im Innenverhältnis wie etwa bei der Durchsetzung von Hausgeldansprüchen gegen einzelne Eigentümer. Demgegenüber besteht keine Rechtsfähigkeit im Bereich von Angelegenheiten der internen Willensbildung und des individuellen Rechtsverkehrs des einzelnen Wohnungseigentümers, wie etwa bei der Durchsetzung von Unterlassungsansprüchen. Aufgrund dessen, dass die Eigentümergemeinschaft teilweise rechtsfähig und teilweise nicht rechtsfähig ist, besteht Teilrechtsfähigkeit.

Teilungserklärung

Danach handelt es sich um die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen und/oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden sind.

U

Untergemeinschaft

s.a. Mehrhausanlage

Umlageschlüssel

Durch den Verteilerschlüssel (auch Umlageschlüssel genannt) wird festgelegt, wie Betriebskosten des Hauses auf die einzelne Wohnung umgelegt werden. In Eigentümergemeinschaften erfolgt die Umlage nach den Regelungen der Teilungserklärung. Enthält diese keine besonderen Regelungen zur Umlage der Bewirtschaftungskosten, so erfolgt die Umlage nach Gesetz, vgl. a. § 16 Abs. II  WEG

Umlaufbeschluss

Entscheidungen der Wohnungseigentümer erfolgen in aller Regel durch Beschlussfassung. Grundsätzlich fassen die Eigentümer ihre Beschlüsse in der Eigentümerversammlung. Das Gesetz bietet in § 23 Abs. 3 WEG aber auch die Möglichkeit, Beschlüsse zu fassen, ohne dass eine Versammlung einberufen werden muss. Ein sog. Umlaufbeschluss ist gültig, wenn sämtliche Wohnungseigentümer ihre Zustimmung hierzu vorbehaltlos schriftlich erklären.

Umzugskostenpauschale

Besondere Nutzungen i. S. v. § 21 Abs. 7 WEG sind solche, die mit einer gesteigerten Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums einhergehen und zumindest bei typisierender Betrachtung den Anfall besonderer Kosten wahrscheinlich machen. Die Festsetzung einer maßvoll bemessenen Umzugskostenpauschale durch Mehrheitsbeschluss nach § 21 Abs. 7 WEG entspricht nur dann den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Regelung nicht zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führt (BGH, Urteil v. 1.10.2010, V ZR 220/09).

V

Veränderung, bauliche

Den Wohnungseigentümern ist die grundsätzliche Kompetenz zur Beschlussfassung über bauliche Veränderungen gemäß § 22 Abs. 1 WEG eingeräumt. Bauliche Veränderungen sind demnach in aller Regel der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer unterstellt. Grundsätzlich müssen alle Wohnungseigentümer einer baulichen Veränderung zustimmen, wenn sie davon betroffen sind. Ein Antrag auf bauliche Veränderung ist allerdings nicht von vornherein ungültig, wenn nicht alle Miteigentümer zustimmen, sondern nur anfechtbar.

Verband der Wohnungseigentümer

Die Wohnungseigentümer­gemein­schaft, also die Gesamtheit der jeweiligen Eigentümer in einer WEG-Anlage ist ein teilrechtsfähiger Verband, als sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt.

Verbrauchsabrechnung

Verbrauchsabrechnung ist die kostenmäßige Erfassung verbrauchter Güter innerhalb eines Zeitintervalls. Regelmäßig erfolgen Verbrauchsabrechnungen u.a. durch Versorgungsunternehmen die über ein Netz Fernwärme-, Gas-, Strom- und Wasserlieferungen dem Kunden zur Verfügung stellen. Die Unterverteilung auf die Nutzer/Bewohner erfolgt aufgrund Ablesung und Abrechnung in der genutzten Einheit selbst, vgl. Heizkostenverordnung.

Vereinbarung

Vereinbarungen sind in einer WEG neben Beschlüssen ein Weg der gemeinschaftlichen Willensbildung der Wohnungseigentümer. Der Vereinbarung kommt vor allem in Bereichen, in denen mangels Beschlusskompetenz keine Beschlussfassung möglich ist, eine wichtige Funktion zu. Mithilfe einer Vereinbarung können die Wohnungseigentümer ergänzend zum oder abweichend vom WEG ihr Verhältnis untereinander regeln (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG), und zwar sowohl in den Bereichen, für die sie keine Beschlusskompetenz haben als auch dort, wo sich auch per Beschluss entscheiden könnten. Im Frage kommen hier sowohl allgemeine Verwaltungsangelegenheiten als auch z. B. Gebrauchsregelungen für Sonder- oder Gemeinschaftseigentum (§ 15 WEG) oder Veräußerungsbeschränkungen (§ 12 Abs. 1 WEG).
Für eine wirksame Vereinbarung bedarf es der Zustimmung sämtlicher im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer. Um eine Vereinbarung zu treffen, muss nicht unbedingt eine Eigentümerversammlung stattfinden. Die Eigentümer können Vereinbarungen in jedem denkbaren Rahmen treffen. Sogar eine stillschweigende Vereinbarung ist möglich, auch wenn dies die Ausnahme sein dürfte.

Vereinigung von Eigentumswohnungen

Möchte der Eigentümer mehrerer Eigentumswohnungen in derselben Wohnungseigentumsanlage diese zu einer einzigen Sondereigentumseinheit vereinigen, kann dies durch Vereinigung oder aber als Zuschreibung erfolgen. Die Vereinigung erfolgt durch Zusammenlegung der Miteigentumsanteile und Verbindung des neuen Anteils mit allen zu den bisherigen, im Sondereigentum stehenden Räumen zu einem einheitlichen Wohnungseigentum. Eine Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer ist nicht erforderlich. Er kann auch von einem Wohnungseigentum einen Teil des Miteigentumsanteils und einen Teil des Sondereigentums abspalten und mit dem anderen Wohnungseigentum verbinden. Auch hierzu bedarf er nicht der Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer.

Verkauf Sondereigentumsrechte

Die Definition des Sondereigentums gem. § 5 Abs. 1 WEG besagt, dass das Miteigentum von mehreren Eigentümern an einem Grundstück bzw. den Gebäuden auf diesem Grundstück vertraglich so beschränkt werden kann, dass ein Alleineigentum an einer bestimmten Wohnung (Sondereigentum) entsteht. Darüber hinaus ist Sondereigentum auch an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen (etwa einer Garage), oder – unter bestimmten Voraussetzungen – an zu diesen Räumen gehörenden Bestandteilen des Gebäudes (etwa einem gesonderten Garagenzugang im Gebäude) möglich.
Mit seinem Sondereigentum darf der Eigentümer nach seinem Belieben verfahren, sofern nicht das Gesetz oder die Rechte Dritter, insbesondere der anderen Sondereigentümer bzw. der Wohnungseigentümer­gemein­schaft, entgegenstehen. Der Sondereigentümer darf also seine Wohnung bzw. die Räume bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen sowie andere von Einwirkungen ausschließen, § 13 Abs. 1 WEG.

Verteilerschlüssel

Verteilerschlüssel werden für die Verteilung von Kosten in der Kostenrechnung verwendet. Verteilerschlüssel im Wohnungseigentumsrecht können bspw. Miteigentumsanteile, Wohneinheiten, Personenumlageschlüssel sein  Nach Möglichkeit versucht man, die Maßgrößen so zu wählen, dass sich die zu verteilenden Kosten zu ihnen proportional verhalten. (Kostenverursachungsprinzip).

Vertretung

Die Eigentümerversammlung ist nicht öffentlich und grundsätzlich für Außenstehende nicht zugänglich. Wohnungseigentümer können von ihrem Vertretungsrecht Gebrauch machen. Ob und unter welchen Umständen Wohnungseigentümer sich durch andere Personen vertreten lassen können, ergibt sich zunächst aus der Teilungserklärung, alternativ aus dem Gesetz, vgl. § 164 BGB

Vermögensabstimmung

Unter der Vermögensabstimmung für ein Wirtschaftsjahr versteht man die Gegenüberstellung der tatsächlich vorhandenen Mittel, zu den buchhalterisch ausgewiesenen Beständen, d.h. diese Übersicht erfasst die Forderungen und Verbindlichkeiten ebenso wie die typischen Abgrenzungspositionen die die Differenzen aus Einnahmen- Ausgabenabrechnung und Verbrauchsabrechnung  jedes  Jahr hinterlassen. (Stichwort: das bereits bezahlte aber  noch nicht verbrauchte Heizöl im Tank)

Verwalter

Eine Eigentümergemeinschaft untersteht gemäß § 21 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) dem Grundsatz der Eigentümerselbstverwaltung, wonach den Eigentümern die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zusteht und jeder Eigentümer zur Mitwirkung hieran verpflichtet ist. Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung durch die Eigentümer ist es, dass diese einen Verwalter bestellen, dem das « Tagesgeschäft » der Verwaltungshandlungen obliegt. Nach § 20 Abs. II WEG kann die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden.
Neben der förmlichen Bestellung des Verwalters bildet die Grundlage seiner Tätigkeit der Verwaltervertrag, dessen Abschluss mündlich oder schriftlich erfolgen kann, oder das Gesetz vgl. § 27 WEG.
In der Regel wird der Abschluss des Verwaltervertrages zum Gegenstand eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümerversammlung gemacht, wobei der Verwaltervertrag seinem vorliegenden Inhalt nach genehmigt wird und eventuell einem oder mehreren sachkundigen Wohnungseigentümern eine Bevollmächtigung zur Unterzeichnung des Vertrages mit dem Verwalter erteilt wird.

Verwalterbestellung

Der Verwalter wird in der Regel durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemein­schaft (§ 26 Absatz 1 WEG) bestellt.
Die Dauer, für die die Bestellung gilt, ist hierbei im Falle einer ersten Bestellung auf 3 Jahre, hiernach auf jeweils 5 Jahre beschränkt.
Erfolgt eine Bestellung über diesen Zeitraum hinaus, wirkt die Bestellung rechtlich jedenfalls dennoch immer nur für den gesetzlich beschränkten Zeitraum. Handelt der Verwalter über diesen Zeitraum hinaus ohne dass eine neue Bestellung erfolgt ist, setzt sich der Verwalter erheblichen Haftungsrisiken aus.

Verwaltungsbeirat

Den Wohnungseigentümern steht es frei, ob sie neben einem Verwalter zusätzlich auch einen Verwaltungsbeirat berufen möchten.
Wird eine Verwaltungsbeirat berufen, ist dieser damit betraut, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen (§ 29 Absatz 2 WEG) und insbesondere den Wirtschaftsplan, Abrechnungen, Rechnungslegung, Kostenvoranschläge und entsprechende Stellungnahmen vor einer etwaigen Beschlussfassung hierzu zu prüfen (§ 29 Absatz 3 WEG).
Bezüglich der Haftung des Verwaltungsbeirats gilt folgendes: Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats haften bei der Ausübung ihrer regelmäßig unentgeltlichen Tätigkeit individuell, und zwar für Vorsatz und jede Form von Fahrlässigkeit.
Der Haftungsmaßstab ist hierbei jedoch aufgrund des unentgeltlichen Auftragsverhältnisses auf diejenige Sorgfalt begrenzt, die von einem ehrenamtlich Tätigen üblicherweise verlangt werden kann.
Aufgrund der ehrenamtlichen Tätigkeit ist es sinnvoll, die Haftung der Verwaltungsbeiratsmitglieder auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz zu beschränken, um die Haftung für kleine Fehler, beispielsweise bei der Prüfung des Jahresabschlusses, auszuschließen.
Eine dementsprechende Haftungsbeschränkung kann durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer­gemein­schaft oder im Rahmen der Geschäftsordnung vereinbart werden und sollte, im Interesse der Mitglieder des Verwaltungsbeirats, veranlasst werden.
Die Abberufung des Verwaltungsbeirats ist jederzeit durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft möglich.

Verwaltungsvermögen

Das Verwaltungsvermögen ist vom Bestand der Mitglieder einer Wohnungseigentümer­gemein­schaft unabhängig, weil §10 Abs.7 WEG regelt, dass es der teilrechtsfähigen Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer zugeordnet wird. Bei einem Eigentümerwechsel hat der ausscheidende Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Auseinandersetzung. Der eintretende Wohnungseigentümer wird automatisch Teilhaber des bestehenden Verwaltungsvermögens. Dazu gehören zum Beispiel die Instandhaltungsrücklage, das Guthaben auf dem laufenden Girokonto der Wohnungseigentümer und gemeinsam angeschaffte Gegenstände wie Rasenmäher oder Wäschetrockner.
Hat die Gemeinschaft Verbindlichkeiten, bedarf es bei einem Eigentümerwechsel keiner besonderen Vereinbarung zwischen neuem und altem Eigentümer zur Regelung dieses Problems. Auch Verbindlichkeiten treffen die teilrechtsfähige Gemeinschaft unabhängig vom Mitgliederbestand.

Verwalterzustimmung

Die Eigentümer haben ein Interesse daran, dass problematische Erwerber nicht Eintritt in die Gemeinschaft finden. Diesem Interesse trägt § 12 WEG Rechnung: Demzufolge kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seiner Eigentumswohnung der Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten bedarf (Veräußerungszustimmung). In der Regel ist das Zustimmungserfordernis auf den Verwalter übertragen, weshalb man auch von Verwalterzustimmung spricht. Der Verwalter wird vom beurkundenden Notar aufgefordert, die Zustimmung der Gemeinschaft zu erteilen. Dieser Akt löst Gebühren aus.

VNWI

Verband der nordrhein- westfälischen Immobilienverwalter e. V. Der VNWI unterstützt und berät professionelle Immobilienverwalter bei ihrer täglichen Arbeit und vertritt die Interessen des Berufsstandes im DDIV. Der VNWI befasst sich intensiv mit Fort- und Weiterbildungfragen in allen juristischen, kaufmännischen und technischen Fragen und unterhält für seine Mitglieder hierfür laufend aktive Informationskanäle.

Vollstreckungstitel

Ein Vollstreckungstitel ist in der Bundesrepublik Deutschland eine rechtliche Anordnung zur Zahlung bzw. zu einer Handlung (z. B. Herausgabe einer Sache), Duldung oder Unterlassung (z. B. beleidigende Äußerungen), sein Vorliegen ist eine der Voraussetzungen für die Zulässigkeit der Zwangsvollstreckung.

Vorfälligkeitsbeschluss

Für den Fall von Verzug mit Hausgeldzahlungen sehen Vorfälligkeitsbeschlüsse die Fälligkeit des gesamten Hausgeldsoll einer Wirtschaftsperiode vor. Mit der Novellierung des WEG in 2007 wurde diese Möglichkeit mit dem § 21 Abs. 7 WEG eröffnet. Ältere Beschlüsse hierzu waren und sind nichtig.

W

Wertprinzip/Stimmrecht

Gemäß § 25 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer bei der Abstimmung in der Eigentümerversammlung eine Stimme. Abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind zulässig. So sehen viele Gemeinschaftsordnungen vor, dass sich das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen richtet. Das Stimmrecht bemisst sich in diesem Fall nach dem Umfang bzw. Wert der Miteigentumsanteile, welche der jeweilige Eigentümer innehat. Man spricht deshalb in diesem Fall von einem Stimmrecht nach dem Wertprinzip.

Winterdienst

Die Regelung des Winterdienstes in Eigentümergemeinschaften obliegt den Miteigentümern durch Beschluss. Es ist zu beachten, dass diese Dienste per Beschluss wegen des Belastungsverbots nicht Miteigentümern übertragen werden kann.
Die Kosten des Winterdienstes sind umlagefähige Betriebskosten, wenn Sie regelmäßig anfallen und deren Umlage mietvertraglich vereinbart ist.

Wirtschaftsjahr

Gem. § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG ist das Wirtschaftsjahr das Kalenderjahr. Die Vorschrift bezeichnet den Regelfall. Abweichend davon sind auch sog. „krumme“ Wirtschaftsjahre denkbar, so bspw. solche, die auf die Heizperiode abgestellt sind.

Wirtschaftsplan

Der Wirtschaftsplan ist nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eine Aufstellung der für das Kalenderjahr zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Der beschlossene Wirtschaftsplan begründet die rechtliche Verpflichtung der Wohnungseigentümer zu den (zugleich damit beschlossenen) Hausgeldzahlungen. Rechtsgrundlage ist der § 28 Abs. 1u.2 WEG.

Wohnfläche

Die Wohnfläche bezeichnet die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Die Berechnung erfolgt nach den Regelungen der Wohnflächenberechnungsverordnung.

Wohngeld

Wohngeld ist ein Zuschuss zu den Kosten für Ihre Wohnung. Es gibt zwei Formen: Wohngeld als Mietzuschuss, sofern Sie eine Wohnung oder ein Zimmer zur Miete bewohnen, oder als Lastenzuschuss, wenn Sie ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung haben. Zwecks klarerer begrifflicher Unterscheidung hat sich im Wohnungseigentumsrecht nunmehr der Begriff Hausgeld etabliert.

Wohnrecht

Als Wohnrecht, in Deutschland auch Wohnungsrecht, in Österreich auch Wohnungsgebrauchsrecht, bezeichnet man die Befugnis, ein Gebäude oder Teile eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen (eine Form eines Gebrauchsrechts).

Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist im deutschen Recht eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung. Diese Form des Eigentums konnte durch die Aufspaltung von Eigentum in Miteigentumsanteile, an die das Sondereigentum (Wohnung) geknüpft ist, geschaffen werden. Die besonderen Bedingungen sind im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Das Sonder- bzw. Wohnungseigentum wird durch Eintragung in das Grundbuch begründet, d. h. jede Wohnung erhält bei der Begründung ein eigenes Grundbuchblatt und kann damit wie jede andere Immobilie verkauft, verschenkt oder belastet werden.
Der übergeordnete Begriff des Wohneigentums erfasst über Eigentumswohnungen hinaus auch das Eigentum an einem von dem Eigentümer selbst genutzten Grundstück ("Eigenheim").

Wohnungseigentümer­gemein­schaft











Vgl. Eigentümergemeinschaft.

Z

Zahlbetrag

Der Zahlbetrag, der in der Summen- und Saldenliste, als Bestandteil der Jahresabrechnung ausgewiesen wird, zeigt die Gesamtforderung der Eigentümergemeinschaft gegen den Miteigentümer auf. Bestandteile des Zahlbetrages können demnach sein: die Abrechnungsspitze, Forderungen aus Wirtschaftsplan, Forderungen aus Sonderkosten, Forderungen aus alten Abrechnungen und Forderungen aus Rücklagenzuführung.

Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung (Subhastation) ist ein Vollstreckungsverfahren, das im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt ist.
Die Zwangsversteigerung ist die Durchsetzung eines Anspruchs mit staatlichen Machtmitteln. Der Gläubiger hat die Möglichkeit, wegen einer Geldforderung in das unbewegliche Vermögen zu vollstrecken und seinen Anspruch somit zu befriedigen. Unbewegliches Vermögen sind Grundstücke und deren Aufbauten, Wohnungseigentum, Teileigentum sowie grundstücksgleiche Rechte wie das Erbbaurecht. Flugzeuge und Schiffe werden ebenso wie unbewegliche Gegenstände behandelt, soweit sie in ein Register eingetragen sind. Für deren Verwertung gelten besondere Vorschriften. Die Zwangsversteigerung führt – im Unterschied zur Zwangsverwaltung, die auf den Ertrag eines Grundstücks zielt – zu einer Verwertung der Substanz.

Zwangsverwaltung

Im Wege der Zwangsverwaltung versucht der Gläubiger seine Ansprüche durch die Einnahmen (bspw. Miete oder Pacht) zu befriedigen, die das unter Zwangsverwaltung stehende Objekt erzielt. Die Zwangsverwaltung wird durch einen vom Gericht bestellten und überwachten Zwangsverwalter durchgeführt, wobei ein gerichtlicher Teilungsplan als Grundlage für die Verteilung der Einnahmen dient.

Zwangsvollstreckung

Die Zwangsvollstreckung ist nach der letzten Novellierung wesentlich erleichtert. Hausgeldforderungen im laufenden Jahr der Beschlagnahme sowie der letzten beiden Jahre werden bis zu einem Maximalbetrag von 5% des Verkehrswertes (Minimum 3% des Einheitswertes) mit der Rangfolge Nr. 2 vorrangig bedient. Dabei ist zu beachten, dass die Nr. 1 Investitionen in das Objekt vorbehalten ist, Banken erhalten lediglich Rangfolge Nr. 4.
Sofern die Gemeinschaft die Zwangsvollstreckung eigenhändig betreiben will, ist ein Titel erforderlich.
Jahresabrechnungen aus früheren Zeiträumen werden indes nicht mit Rangfolge Nr. 2 privilegiert, selbst wenn die Beschlussfassung der Beschlagnahme zeitlich nachfolgt.

Zitterbeschluss

Als Zitterbeschluss wird im deutschen Wohnungseigentumsrecht ein Beschluss der Eigentümer bezeichnet, den diese in dem Bewusstsein fassen, dass der Beschluss rechtswidrig ist, und in der Hoffnung, dass er nicht vor Gericht angefochten wird. Nach deutschem Recht kann ein Beschluss nur innerhalb eines Monats vor Gericht angefochten werden (§ 23 Abs. 4 und § 46 Abs. 1 WEG). Wird der Beschluss aus Desinteresse oder aus Kostengründen nicht innerhalb dieser Frist angefochten, ist er wirksam, auch wenn er rechtswidrig ist. So lange müssen die Eigentümer (jedenfalls deren beschließende Mehrheit) und der Hausverwalter „zittern“. Danach können sie den Beschluss bedenkenlos umsetzen. Die Masse an Zitterbeschlüssen ist durch die Rechtsprechung des BGH zur Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft stark eingeschränkt worden. Danach sind entsprechende Beschlüsse heute mangels Beschlusskompetenz der Eigentümer oftmals nichtig.

Zuschreibung

Nach § 890 Abs. 2 BGB kann ein Grundstück dadurch zum Bestandteil eines anderen Grundstücks gemacht werden, dass der Eigentümer es diesem im Grundbuch zuschreiben lässt.

Zustimmung

Zustimmung ist im deutschen Zivilrecht der zusammenfassende Begriff für die Einwilligung und die Genehmigung. In einem Großteil der Teilungserklärungen behalten sich die Eigentümergemeinschaften das Recht vor, eine Veräußerung an den Vorbehalt einer Zustimmung zu knüpfen.
Vgl. a. Verwalterzustimmung