Aktuelles

(Berichte aus Rechtsprechung und Technik, jeweils zu aktualisieren (quartalsweise)

Eigentümergemeinschaft kann Rückbau verlangen – und nach der Verjährung?

Nicht selten nehmen Mitglieder von Eigentümergemeinschaften eigenmächtige Umbauten in ihrem Sondereigentum vor. Das ist rechtswidrig, wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist und die Eigentümergemeinschaft den Umbau nicht genehmigt hat.

Rechtswidrige Veränderung – Anspruch auf Beseitigung

Als Wohnungseigentümer sollte man wissen:

Wurde eine rechtswidrige (bauliche) Veränderung oder Nutzung durchgeführt, so besteht gem. § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB, der im Verhältnis von Wohnungseigentümern untereinander anwendbar ist, für einzelne Wohnungseigentümer gegebenenfalls in Verbindung mit § 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG ein Anspruch auf Beseitigung der Beeinträchtigung bzw. Unterlassung, den man ohne einen ermächtigenden Beschluss der übrigen Wohnungseigentümer geltend machen kann.

Auskunft – MUSS erteilt werden

Ein Wohnungseigentümer der in seinem Sondereigentum Umbauten durchgeführt hat, muss – wegen möglicher Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum – zudem der Eigentümergemeinschaft und den einzelnen Mitgliedern Auskunft erteilen.

Diese Auskunft muss Art und Umfang der durchgeführten Arbeiten enthalten, entschied zuletzt das Landgericht München (LG München I, Urteil v. 08.05.14, Az. 36 S 20940/12 WEG).

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss die bauliche Veränderung nicht dulden und ist daher auch berechtigt, die rechtswidrige bauliche Veränderung auf eigene Kosten zu beseitigen, auch wenn zwischenzeitlich Verjährung eingetreten ist. Dies entschied das Amtsgericht Dortmund im August 2014.

Verjährter Beseitigungsanspruch: Eigentümergemeinschaft kann selbst Rückbau vornehmen

Auch wenn der Anspruch gegen einen Wohnungseigentümer auf Rückbau verjährt sein sollte, kann die Eigentümergemeinschaft die rechtswidrige bauliche Veränderung auf eigene Kosten beseitigen. Dies entschied hinsichtlich einer eigenmächtig umgebauten Dachterrasse zuletzt das Amtsgericht Dortmund im August 2014.

Der Fall: Klage auf Rückbau einer Dachterrasse

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft auf Rückbau einer Dachterrasse verklagt, weil der Wohnungseigentümer im Jahr 2008 die Terrasse eigenmächtig erweitert hatte. Auch in den Folgejahren wurde die bauliche Veränderung von der Gemeinschaft nicht genehmigt.

2013 wurde in einer Eigentümerversammlung beschlossen, dass der Wohnungseigentümer nun die Dachterrasse auf eigene Kosten zurückbauen sollte. Da der Wohnungseigentümer dem Beschluss nicht Folge leistete, klagte nun die Eigentümergemeinschaft auf Rückbau. Der für die rechtswidrige bauliche Veränderung verantwortliche Wohnungseigentümer berief sich auf Verjährung.

Die Entscheidung des Gerichts: Anspruch verjährt

Das Gericht entschied, dass der Wohnungseigentümer die Dachterrasse tatsächlich nicht zurückbauen musste, weil der Anspruch auf Rückbau gegen ihn persönlich seit 2011 verjährt war. Die rechtswidrige bauliche Veränderung erfolgte 2008 und verjährte innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren.

Aber: Die Eigentümergemeinschaft war berechtigt, die rechtswidrige bauliche trotz Verjährung auf ihre eigenen Kosten zu beseitigen. Denn die bauliche Veränderung blieb auch nach der Verjährung des Rückbauanspruchs rechtswidrig und musste von den übrigen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft nicht geduldet werden.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war daher berechtigt, die rechtswidrige bauliche Veränderung auf eigene Kosten zu beseitigen (AG Dortmund, Urteil v. 26.08.14, Az. 512 C 14/14).

Juni 2015

BGH verschärft Regel für Zwangsversteigerung

Gläubiger müssen in Zukunft deutlich länger warten, bevor sie die Zwangsversteigerung einer Immobilie aus einer Sicherungsgrundschuld wegen dinglicher Zinsen beantragen. Der Bundesgerichtshof (BGH) setzte die Frist von einem auf sechs Monate herauf. Das geht aus einer kürzlich veröffentlichten Grundsatzenscheidung hervor (Beschluss vom 30. März 2017, Az. V ZB 84/16).

Der BGH orientierte sich bei seinem Beschluss unter anderem an § 1193 Abs. 1 Satz 3 BGB. Dort ist die Sechsmonatsfrist verankert. Damit schloss das Gericht eine Hintertür, mit der Gläubiger bislang die Chance von Schuldnern unterlaufen konnten, die drohende Zwangsversteigerung abzuwenden. Diese Gläubiger-Option war durch die Einfügung eines Satzes in § 1193 BGB entstanden; die daraus resultierenden Folgen für die Schuldner sind aber nach Ansicht des Gerichts "erkennbar nicht gewollt".

Außerdem ist die Zwangsversteigerung Schuldnern künftig immer dann anzudrohen, wenn der Gläubiger zunächst darauf verzichtet, das Kapital, also den Kreditvertrag, zu kündigen, aber trotzdem die Zwangsversteigerung wegen der Grundschuldzinsen betreibt. Bei Vertragskündigung hingegegen ist die Androhung überflüssig. Habe der Gläubiger "das Kapital indessen gekündigt, ist das dem Schulder Warnung genug", fand der BGH.

Im entschiedenen Fall scheiterte eine Gläubigerin, die in letzter Instanz den Antrag auf Zwangsversteigerung durchsetzen wollte. Sie hatte zunächst die Grundschuld über 250.500 Euro gekündigt und dann drei Monate später die Zwangsversteigerung beantragt. Die Schuldnerin war mit Grundschuldzinsen von insgesamt rund 7.360 Euro in Rückstand geraten.

April 2017 

Mietverwaltung

Das Berliner Modell (auch Berliner Räumung genannt) ist eine Methode zur Kostensenkung bei Zwangsräumungen.

Dazu übt der Vermieter das Vermieterpfandrecht an allen in der Wohnung befindlichen Gegenständen aus. Vom Gerichtsvollzieher wird nur die Herausgabe der Wohnung verlangt. Ziel ist, den Kostenvorschuss und die Gerichtsvollziehergebühren zu vermindern. Bei der „klassischen“ Räumung der Wohnung erfolgt der Abtransport, Verwahrung und Verwertung/Vernichtung durch den Gerichtsvollzieher. Daher fallen neben den Speditions- und Lagerkosten auch Gerichtsvollziehergebühren an.

Der Vermieter hat nach der Übergabe der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher die Gegenstände zu verwahren. Ggf. muss er sie herausgeben (wenn unpfändbar) bzw. der Verwertung zuführen (wenn pfändbar). Die erforderlichen Kosten muss grundsätzlich der Mieter tragen. Der Vermieter haftet jedoch und muss einen entsprechenden Vorschuss leisten (im unten zitierten BGH Urteil ging es um 3.000 € Vorschuss für das Räumen der Wohnung).

Die Vorgehensweise ist durch BGH-Urteil bestätigt: Der Gläubiger kann die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf eine Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht. Auch wenn in einem solchen Fall Streit zwischen den Parteien des Vollstreckungsverfahrens nach § 885 ZPO darüber besteht, ob alle beweglichen Sachen des Schuldners von dem Vermieterpfandrecht erfasst werden, hat der Gerichtsvollzieher nicht eine Räumung der Wohnung nach § 885 Abs. 2 bis 4 ZPO vorzunehmen.

Der Name „Berliner Modell“ stammt von zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen aus dem Berliner Raum. Dort ist die Anwendung aufgrund der besonderen Struktur, welche durch finanzschwache Bürger und zeitweise großen Wohnungsleerstand geprägt war, besonders verbreitet. Für diesen Problemkreis bietet sich die Anwendung an, da das potentielle Problem bei der Anwendung in:

  • nicht der Pfändung unterliegenden Gegenständen 
  • dem Bestreiten des Pfandrechtes durch den Mieter
    liegt. Dies tritt bei typischen Mietnomaden jedoch nicht auf. Dennoch ist das Modell weiterhin nicht unumstritten, da dabei Pfändungsschutzvorschriften der ZPO ausgehebelt werden.