Aktuelles

Beiratsforum 2017

Bereits zum 14. Mal wurde in diesem Jahr am 30.09.2017 das Kölner Beiratsforum durch die Fa. HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH unter dem Motto „My home is my castle“ im Dorint Hotel Köln-Junkersdorf abgehalten. Interessante Fachvorträge zum Thema „Sonder- und Gemeinschaftseigentum im Versicherungsschadenfall“ wurden durch den Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht, Thomas Brandt (Kanzlei Frey, Schaefer, Brandt), Herrn Christoph Schlayer von der Provinzial Rheinland (Provinzial Geschäftsstelle Schlayer) und den Geschäftsführer der HAUSGRUND Dieter Bachmann referiert. Außerdem wurde die neu gestaltete Interseite der HAUSGRUND vorgestellt und ein Ausblick auf die Einrichtung des Kundenportals etg24 (etg24) durch Herrn Jonas Böhler gegeben. Durch den Vormittag führte der HAUSGRUND Geschäftsführer Peter Böhler. Neben Nahrung für den Kopf gab es einen kleinen Imbiss zur Mittagszeit. Dabei ergab sich auch wieder die Möglichkeit des Austausches unter den Beiräten, mit den anwesenden Mitarbeitern der HAUSGRUND und den Geschäftsführern. Neben den Beiräten war mit Frau Heinrichs auch eine Vertreterin des Verbraucherschutzvereins „Wohnen im Eigentum e.V.“ (Wohnen im Eigentum e.V.) anwesend und angetan von der Veranstaltung.

Das Beiratsforum der HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH wird seit mehr als 10 Jahren einmal jährlich für die Verwaltungsbeiräte der von der HAUSGRUND WEG-Verwaltungen GmbH vertretenen Wohnungseigentümergemeinschaften kostenfrei veranstaltet (Gäste sind willkommen und können die Veranstaltungen für einen moderaten Betrag buchen). Dabei werden wichtige und aktuelle Rechtsprechungen, sowie wohnungseigentumsrelevante Angelegenheiten durch Fachreferenten ausführlich und verständlich erläutert.

Fotos

Auszeichnung für Exzellenz

Eine Ausbildung bei der Firma HAUSGRUND bietet eine praxisbezogene und intensive Auseinandersetzung in Sachen Immobilienwissen und Büromanagement und bildet eine hervorragende Grundlage für den Start ins Berufsleben.
Wir sind stolz auf unsere Auszubildenden, die mit ihrer Leistungsbereitschaft und ihrem Wesen unsere Unternehmen nachhaltig bereichern.
Besonders hervorheben möchten wir an dieser Stelle unsere Mitarbeiterin Alina Ensminger, die ihre Ausbildung in unserem Betrieb absolviert hat und nunmehr als Buchhalterin in der WEG-Verwaltung übernommen wurde. Frau Ensminger zählt für ihre Leistungen zu den besten Prüfungsteilnehmern ihres Jahrgangs und wurde von der IHK Köln geehrt.Dazu möchten wir sie hiermit noch einmal beglückwünschen. Außerdem wurde die HAUSGRUND für herausragende Leistungen in der Berufsausbildung geehrt.

Haben Sie Interesse an einer Berufsausbildung der Richtungen Immobilienkauffrau/-mann oder Kauffrau/-mann für Büromanagement? Dann klicken Sie hier und schauen sich unser Video zum Thema „Ausbildung bei der HAUSGRUND“ an.

Urkunden

Recht

Befristung von Mietverträgen

Die Befristung eines Mietvertrags ist unter den Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 BGB möglich. Danach kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit entweder

die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will

Als Familienangehörige zählen der/die Verlobte, der Ehegatte, der eingetragene Lebenspartner, die Kinder/Stiefkinder, die Enkel, die Eltern, die Geschwister, die Neffen/Nichten, der/die Onkel/Tante sowie die Schwiegereltern.

in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden 

Unter Beseitigung von Räumen wird deren Abriss verstanden, was etwa durch die Zusammenlegung von zwei Wohnungen geschehen kann.

Mit der wesentlichen Veränderung der Räume werden Ausbauten, Umbauten oder eine sonstige Modernisierung gemeint.

Als Instandsetzung werden solche Arbeiten angesehen, die sowohl der Beseitigung von Schäden als auch der Erhaltung der Mietsache bzw. der Vorbeugung von Schäden dienen.

Die Voraussetzung, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert wird, bezieht sich nur auf die wesentliche Veränderung oder Instandsetzung der Mieträume. Diese Maßnahmen werden erheblich erschwert, wenn sie bei Fortsetzung des Mietverhältnis aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen überhaupt nicht oder nur unter solchen Umständen möglich wären, die für den Mieter oder den Vermieter eine außergewöhnliche Belastung darstellen würden.

Zudem muss der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich im Sinne von § 126 BGB mitteilen. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Es genügt dabei regelmäßig nicht den Gesetzestext wiederzugeben. Die Mitteilung muss aber nicht im Mietvertrag enthalten sein, sondern kann auch in einem gesonderten Schreiben erfolgen.

Kann sich nach einem Vermieterwechsel der neue Vermieter auf die Befristung berufen?

Kommt es zu einem Vermieterwechsel, kann sich der neue Mieter unter bestimmten Umständen auf die Befristung des Mietvertrags berufen. Es gilt folgendes:

Eigennutzung

Ist der Mietvertrag wegen eines Eigennutzungswunsches befristet (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB), so gilt die Befristung für den neuen Vermieter nur dann, wenn die begünstigte Person auch zum neuen Vermieter in dem geforderten Näheverhältnis steht.

Baumaßnahme

Sind beabsichtigte Baumaßnahmen der Grund für die Befristung (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB), kann sich der neue Vermieter auf die Befristung berufen, wenn er ebenfalls die Baumaßnahmen beabsichtigt.

Dienstwohnung

Wird die Wohnung als Dienstwohnung benötigt und der Mietvertrag daher befristet (§ 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB), so gilt die Befristung für den neuen Vermieter nur dann, wenn die begünstigte Person auch zum neuen Vermieter in dem geforderten Rechts-verhältnis steht.

Kann sich der neue Vermieter nicht auf den ursprünglichen Befristungsgrund berufen, kann der Mieter die Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen (§ 575 Abs. 3 Satz 2 BGB). Unterlässt der Mieter dies, so endet das Mietverhältnis mit Ablauf der Befristung.

Kinderwagen im Treppenhaus

Kein Anspruch des Wohnungsmieters auf Einschreiten des Vermieters gegen Abstellen von Kinderwagen im Hausflur ohne Vorliegen einer konkreten Behinderung

Vermieter kann grundsätzlich frei über Nutzung des Hausflurs entscheiden

Ein Wohnungsmieter kann ohne Vorliegen von konkreten Behinderungen nicht verlangen, dass der Vermieter gegen das Abstellen von Kinderwagen im Hausflur vorgeht. Vielmehr kann der Vermieter gemäß § 903 BGB grundsätzlich frei darüber entscheiden, wie der Hausflur genutzt wird. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

In dem zugrunde liegenden Fall verlangten die Mieter einer Wohnung, dass der Vermieter dafür Sorge trägt, dass andere Mieter oder Besucher es unterlassen im Hauseingang Kinderwagen abzustellen. Hintergrund dessen war, dass der Vermieter es ausdrücklich erlaubte, dass die Mieter einer Wohnung im Hochparterre im Treppenhaus ein Kinderwagen abstellen. Da der Vermieter sich weigerte dem Ansinnen der Mieter nachzukommen, erhoben diese Klage. Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg wies die Klage ab. Dagegen richtete sich die Berufung der Mieter.

Kein Anspruch auf Einschreiten des Vermieters gegen Abstellen von Kinderwagen

Das Landgericht Berlin bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Berufung der Mieter zurück. Ihnen stehe kein Anspruch darauf zu, dass der Vermieter das Abstellen von Kinderwagen im Hausflur durch andere Mieter verbietet. Der Vermieter könne in Ausübung seines Eigentumsrechts aus § 903 BGB über die Nutzung des Hausflurs grundsätzlich frei bestimmen, so lange die vertraglichen Gebrauchsrechte von Mietern nicht in vertragswidriger Weise beschränkt werden. Dies sei hier nicht der Fall gewesen, da die Mieter keine konkreten Behinderungen infolge des Abstellens des Kinderwagens dartun konnten.

Recht zum Abstellen von Kinderwagen

Zudem wies das Landgericht daraufhin, dass im Rahmen des vertraglichen Nutzungsrecht Mieter einen Kinderwagen im Hausflur abstellen dürfen, wenn ihnen unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters und der anderen Mieter das Verbringen in ihre Wohnung nicht zumutbar sei. Unter diesem Gesichtspunkt sei es nicht zu beanstanden, wenn der Vermieter das Abstellen von Kinderwagen im Hausflur durch andere Mieter dulde oder sogar ausdrücklich erlaube.

Eigentümergemeinschaft kann Rückbau verlangen – und nach der Verjährung?

Nicht selten nehmen Mitglieder von Eigentümergemeinschaften eigenmächtige Umbauten in ihrem Sondereigentum vor. Das ist rechtswidrig, wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist und die Eigentümergemeinschaft den Umbau nicht genehmigt hat.

Rechtswidrige Veränderung – Anspruch auf Beseitigung

Als Wohnungseigentümer sollte man wissen:

Wurde eine rechtswidrige (bauliche) Veränderung oder Nutzung durchgeführt, so besteht gem. § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB, der im Verhältnis von Wohnungseigentümern untereinander anwendbar ist, für einzelne Wohnungseigentümer gegebenenfalls in Verbindung mit § 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG ein Anspruch auf Beseitigung der Beeinträchtigung bzw. Unterlassung, den man ohne einen ermächtigenden Beschluss der übrigen Wohnungseigentümer geltend machen kann.

Auskunft – MUSS erteilt werden

Ein Wohnungseigentümer der in seinem Sondereigentum Umbauten durchgeführt hat, muss – wegen möglicher Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum – zudem der Eigentümergemeinschaft und den einzelnen Mitgliedern Auskunft erteilen.

Diese Auskunft muss Art und Umfang der durchgeführten Arbeiten enthalten, entschied zuletzt das Landgericht München (LG München I, Urteil v. 08.05.14, Az. 36 S 20940/12 WEG).

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss die bauliche Veränderung nicht dulden und ist daher auch berechtigt, die rechtswidrige bauliche Veränderung auf eigene Kosten zu beseitigen, auch wenn zwischenzeitlich Verjährung eingetreten ist. Dies entschied das Amtsgericht Dortmund im August 2014.

Verjährter Beseitigungsanspruch: Eigentümergemeinschaft kann selbst Rückbau vornehmen

Auch wenn der Anspruch gegen einen Wohnungseigentümer auf Rückbau verjährt sein sollte, kann die Eigentümergemeinschaft die rechtswidrige bauliche Veränderung auf eigene Kosten beseitigen. Dies entschied hinsichtlich einer eigenmächtig umgebauten Dachterrasse zuletzt das Amtsgericht Dortmund im August 2014.

Der Fall: Klage auf Rückbau einer Dachterrasse

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft auf Rückbau einer Dachterrasse verklagt, weil der Wohnungseigentümer im Jahr 2008 die Terrasse eigenmächtig erweitert hatte. Auch in den Folgejahren wurde die bauliche Veränderung von der Gemeinschaft nicht genehmigt.

2013 wurde in einer Eigentümerversammlung beschlossen, dass der Wohnungseigentümer nun die Dachterrasse auf eigene Kosten zurückbauen sollte. Da der Wohnungseigentümer dem Beschluss nicht Folge leistete, klagte nun die Eigentümergemeinschaft auf Rückbau. Der für die rechtswidrige bauliche Veränderung verantwortliche Wohnungseigentümer berief sich auf Verjährung.

Die Entscheidung des Gerichts: Anspruch verjährt

Das Gericht entschied, dass der Wohnungseigentümer die Dachterrasse tatsächlich nicht zurückbauen musste, weil der Anspruch auf Rückbau gegen ihn persönlich seit 2011 verjährt war. Die rechtswidrige bauliche Veränderung erfolgte 2008 und verjährte innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren.

Aber: Die Eigentümergemeinschaft war berechtigt, die rechtswidrige bauliche trotz Verjährung auf ihre eigenen Kosten zu beseitigen. Denn die bauliche Veränderung blieb auch nach der Verjährung des Rückbauanspruchs rechtswidrig und musste von den übrigen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft nicht geduldet werden.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war daher berechtigt, die rechtswidrige bauliche Veränderung auf eigene Kosten zu beseitigen (AG Dortmund, Urteil v. 26.08.14, Az. 512 C 14/14).

Juni 2015

BGH verschärft Regel für Zwangsversteigerung

Gläubiger müssen in Zukunft deutlich länger warten, bevor sie die Zwangsversteigerung einer Immobilie aus einer Sicherungsgrundschuld wegen dinglicher Zinsen beantragen. Der Bundesgerichtshof (BGH) setzte die Frist von einem auf sechs Monate herauf. Das geht aus einer kürzlich veröffentlichten Grundsatzenscheidung hervor (Beschluss vom 30. März 2017, Az. V ZB 84/16).

Der BGH orientierte sich bei seinem Beschluss unter anderem an § 1193 Abs. 1 Satz 3 BGB. Dort ist die Sechsmonatsfrist verankert. Damit schloss das Gericht eine Hintertür, mit der Gläubiger bislang die Chance von Schuldnern unterlaufen konnten, die drohende Zwangsversteigerung abzuwenden. Diese Gläubiger-Option war durch die Einfügung eines Satzes in § 1193 BGB entstanden; die daraus resultierenden Folgen für die Schuldner sind aber nach Ansicht des Gerichts "erkennbar nicht gewollt".

Außerdem ist die Zwangsversteigerung Schuldnern künftig immer dann anzudrohen, wenn der Gläubiger zunächst darauf verzichtet, das Kapital, also den Kreditvertrag, zu kündigen, aber trotzdem die Zwangsversteigerung wegen der Grundschuldzinsen betreibt. Bei Vertragskündigung hingegegen ist die Androhung überflüssig. Habe der Gläubiger "das Kapital indessen gekündigt, ist das dem Schulder Warnung genug", fand der BGH.

Im entschiedenen Fall scheiterte eine Gläubigerin, die in letzter Instanz den Antrag auf Zwangsversteigerung durchsetzen wollte. Sie hatte zunächst die Grundschuld über 250.500 Euro gekündigt und dann drei Monate später die Zwangsversteigerung beantragt. Die Schuldnerin war mit Grundschuldzinsen von insgesamt rund 7.360 Euro in Rückstand geraten.

April 2017 

Räumung – Berliner Modell

Das Berliner Modell (auch Berliner Räumung genannt) ist eine Methode zur Kostensenkung bei Zwangsräumungen.

Dazu übt der Vermieter das Vermieterpfandrecht an allen in der Wohnung befindlichen Gegenständen aus. Vom Gerichtsvollzieher wird nur die Herausgabe der Wohnung verlangt. Ziel ist, den Kostenvorschuss und die Gerichtsvollziehergebühren zu vermindern. Bei der „klassischen“ Räumung der Wohnung erfolgt der Abtransport, Verwahrung und Verwertung/Vernichtung durch den Gerichtsvollzieher. Daher fallen neben den Speditions- und Lagerkosten auch Gerichtsvollziehergebühren an.

Der Vermieter hat nach der Übergabe der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher die Gegenstände zu verwahren. Ggf. muss er sie herausgeben (wenn unpfändbar) bzw. der Verwertung zuführen (wenn pfändbar). Die erforderlichen Kosten muss grundsätzlich der Mieter tragen. Der Vermieter haftet jedoch und muss einen entsprechenden Vorschuss leisten (im unten zitierten BGH Urteil ging es um 3.000 € Vorschuss für das Räumen der Wohnung).

Die Vorgehensweise ist durch BGH-Urteil bestätigt: Der Gläubiger kann die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf eine Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht. Auch wenn in einem solchen Fall Streit zwischen den Parteien des Vollstreckungsverfahrens nach § 885 ZPO darüber besteht, ob alle beweglichen Sachen des Schuldners von dem Vermieterpfandrecht erfasst werden, hat der Gerichtsvollzieher nicht eine Räumung der Wohnung nach § 885 Abs. 2 bis 4 ZPO vorzunehmen.

Der Name „Berliner Modell“ stammt von zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen aus dem Berliner Raum. Dort ist die Anwendung aufgrund der besonderen Struktur, welche durch finanzschwache Bürger und zeitweise großen Wohnungsleerstand geprägt war, besonders verbreitet. Für diesen Problemkreis bietet sich die Anwendung an, da das potentielle Problem bei der Anwendung in:

  • nicht der Pfändung unterliegenden Gegenständen 
  • dem Bestreiten des Pfandrechtes durch den Mieter
    liegt. Dies tritt bei typischen Mietnomaden jedoch nicht auf. Dennoch ist das Modell weiterhin nicht unumstritten, da dabei Pfändungsschutzvorschriften der ZPO ausgehebelt werden.

Teilungs­erklärung beachten: Bauträger kann Wohnungs­aufteilung noch ändern

Kauf­interessenten sollten die Teilungs­erklärung sorgfältig lesen

Wer eine Eigentums­wohnung direkt vom Bauträger kauft, sollte die Teilungs­erklärung genau prüfen. In dem Dokument, das die Aufteilung der Wohnungen im Gebäude festgelegt, behält sich der Bauträger oft per Vollmacht vor, diese Aufteilung nachträglich noch zu ändern. Diese Änderungs­vollmacht ermöglicht dem Bauträger Flexibilität hinsichtlich der Wünsche weiterer Käufer. Er kann zum Beispiel später auch noch Sonder­nutzungs­rechte an Keller­räumen oder für den Garten vergeben, die im Gemeinschafts­eigentum stehen.

Klausel in Teilungserklärung akzeptabel 
Gerichts­entscheidungen zufolge ist eine solche Klausel in der Teilungs­erklärung in engen Grenzen akzeptabel. Es darf sich keine Wert­minderung der Wohnungen ergeben, es dürfen dem Käufer keine Zusatz­kosten entstehen, und die Regelung muss zeitlich befristet sein.

Auf Formulierungen achten
Vorsichtig sein sollten Wohnungs­käufer daher zum Beispiel bei Formulierungen wie „Die Veränderungs­vollmacht erlischt, wenn sämtliche Eigentums­einheiten verkauft sind“. So kann es sein, dass der Bauträger eine kleine Wohnung erst mal nicht verkauft, um diese Klausel lange für sich nutzen zu können.